Das Haustürabschließen im Mehrfamilienhaus soll ungebetene Besucher fernhalten. Im Brandfall kann eine verriegelte Eingangstür jedoch zum gefährlichen Hindernis werden. Besonders betroffen sind Kinder, ältere Menschen, Menschen mit körperlichen Einschränkungen und Besucher, die keinen Schlüssel bei sich tragen. Das Landgericht Frankfurt am Main hat deshalb bereits 2015 klare Grenzen für eine nächtliche Abschließpflicht gesetzt. Ein pauschales Verbot für jede verschlossene Haustür folgt daraus zwar nicht. Entscheidend ist aber, ob Bewohner das Gebäude im Notfall jederzeit von innen und ohne Schlüssel verlassen können.
Ausgangspunkt war eine Regelung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Hausordnung sah vor, dass die gemeinsame Eingangstür zwischen 22 Uhr und 6 Uhr abgeschlossen werden musste. Mehrere Eigentümer wandten sich gegen diesen Beschluss. Das Landgericht Frankfurt am Main erklärte die Regelung mit Urteil vom 12. Mai 2015 für unwirksam. Das Aktenzeichen lautet 2-13 S 127/12.
Nach Auffassung des Gerichts entsprach die Abschließpflicht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Zwar sei das Interesse am Schutz vor Einbrechern nachvollziehbar. Dem stehe jedoch die erhebliche Gefährdung der Bewohner und ihrer Besucher gegenüber, wenn die Haustür im Notfall nur mithilfe eines Schlüssels geöffnet werden könne.
Bei einem Brand bleiben oft nur wenige Augenblicke, um ein Gebäude zu verlassen. Rauch kann die Sicht einschränken, Menschen geraten in Panik und müssen sich möglicherweise im Dunkeln orientieren. Muss an der Haustür zunächst ein Schlüssel gesucht und in ein Schloss gesteckt werden, geht wertvolle Zeit verloren. Das Gericht verwies darauf, dass nicht gewährleistet sei, dass jeder Flüchtende einen Schlüssel mitführt oder ihn im entscheidenden Moment griffbereit hat.
Die abgeschlossene Haustür als Fluchtweg wird damit zum Problem, sobald sie von innen nicht ohne Hilfsmittel geöffnet werden kann. Das gilt nicht nur bei Feuer, sondern auch bei anderen Notlagen, in denen Bewohner das Haus schnell verlassen müssen.
Besonders groß ist das Risiko für Kinder, ältere Menschen und Personen mit körperlichen oder geistigen Einschränkungen. Kinder besitzen möglicherweise noch keinen eigenen Haustürschlüssel oder können ein Schloss unter Stress nicht bedienen. Ältere Menschen brauchen eventuell länger, um einen Schlüssel zu finden, ihn in das Schloss zu stecken und die Tür zu öffnen. Bei eingeschränkter Beweglichkeit, schlechter Sicht oder zitternden Händen kann dieser Vorgang zusätzlich erschwert sein.
Auch Besucher, Übernachtungsgäste, Pflegekräfte oder Handwerker kennen die Fluchtwege häufig nicht und besitzen keinen Schlüssel für die Haustür. Das Frankfurter Urteil bezog die Gefährdung der Besucher ausdrücklich in die Abwägung ein.
Ein allgemeines Verbot, eine Haustür jemals abzuschließen, hat das Landgericht Frankfurt nicht ausgesprochen. Das Urteil betraf eine gemeinsame Eingangstür in einem Mehrparteienhaus und die Verpflichtung, diese nachts zu verriegeln. Entscheidend ist, ob sich noch Menschen im Gebäude befinden und ob deren Fluchtweg beeinträchtigt wird.
Bei einem Einfamilienhaus kann die Tür beim Verlassen grundsätzlich abgeschlossen werden, vorausgesetzt, es befindet sich sicher niemand mehr in der Wohnung oder im Haus. In diesem Fall wird für keine zurückbleibende Person ein Fluchtweg blockiert. Wer dagegen Familienangehörige, Kinder, ältere Menschen oder Gäste im Haus zurücklässt, muss sicherstellen, dass sie die Tür von innen jederzeit öffnen können.
In einem Mehrfamilienhaus lässt sich die Voraussetzung, dass sich niemand mehr im Gebäude aufhält, praktisch kaum überprüfen. Ein einzelner Bewohner kann nicht wissen, ob sich in anderen Wohnungen noch Menschen oder Gäste befinden.
Für die rechtliche und praktische Bewertung ist der Unterschied zwischen einer geschlossenen und einer abgeschlossenen Tür wichtig. Eine geschlossene Haustür ist lediglich ins Schloss gefallen. Sie kann von innen normalerweise mit der Türklinke geöffnet werden. Von außen ist der Zutritt ohne Schlüssel dennoch nicht ohne Weiteres möglich.
Bei einer abgeschlossenen Tür wurde zusätzlich der Riegel vorgeschoben. Bei einem herkömmlichen Schloss wird dann auch von innen ein Schlüssel benötigt. Genau diese Situation kann im Notfall gefährlich werden. Das Amtsgericht Köln stellte in einem späteren Verfahren ebenfalls fest, dass es keine Pflicht geben könne, einen notwendigen Fluchtweg so zu verschließen, dass zum Verlassen des Hauses ein Schlüssel erforderlich ist. Das Urteil stammt vom 4. Januar 2017 und trägt das Aktenzeichen 203 C 319/16.
Das Frankfurter Urteil betraf den Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Es ist deshalb nicht mit einem gesetzlichen Verbot gleichzusetzen, das ausnahmslos für jedes Haus und jeden Mietvertrag gilt. Zudem gibt es ältere Gerichtsentscheidungen, in denen eine Verpflichtung zum nächtlichen Abschließen unter bestimmten Umständen akzeptiert wurde. Der Deutsche Mieterbund NRW weist daher auf eine nicht vollständig einheitliche Rechtsprechung hin.
Dennoch spricht viel gegen eine Hausordnung oder Vertragsklausel, die Bewohner zum Verriegeln einer gemeinsamen Haustür verpflichtet, wenn diese danach von innen nur mit einem Schlüssel geöffnet werden kann. Neben dem Miet- und Wohnungseigentumsrecht müssen dabei auch die jeweilige Landesbauordnung, das Brandschutzkonzept und die konkrete Gestaltung der Rettungswege beachtet werden.
Ein Panikschloss im Mehrfamilienhaus kann den Konflikt zwischen Einbruchschutz und Fluchtwegsicherheit lösen. Die Eingangstür ist dabei von außen verschlossen oder gegen unbefugtes Öffnen gesichert. Von innen lässt sie sich jedoch jederzeit durch das Herunterdrücken der Klinke oder das Betätigen einer Panikstange öffnen. Ein Schlüssel ist für die Flucht nicht erforderlich.
Auch das Landgericht Frankfurt verwies auf technische Möglichkeiten, mit denen eine Tür abgeschlossen und trotzdem von innen ohne Schlüssel geöffnet werden kann.
Ob ein Vermieter im konkreten Fall zum Einbau eines solchen Systems verpflichtet ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Für Eigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen ist es jedoch eine praktikable Möglichkeit, das Sicherheitsinteresse der Bewohner mit einem nutzbaren Fluchtweg zu verbinden.
Bewohner sollten zunächst prüfen, ob die gemeinsame Haustür von innen ohne Schlüssel geöffnet werden kann. Ist das der Fall, besteht trotz der Verriegelung nicht zwangsläufig das gleiche Fluchtrisiko wie bei einem gewöhnlichen Schloss. Wird dagegen zum Öffnen von innen ein Schlüssel benötigt, sollte die Regelung schriftlich beim Vermieter oder bei der Hausverwaltung angesprochen werden.
Eine Haustür eigenmächtig dauerhaft offenzuhalten oder das Schloss selbst umzubauen, ist keine geeignete Lösung. Bei konkreten Zweifeln können sich Bewohner an den örtlichen Mieterverein, einen Fachanwalt oder die zuständige Bauaufsichts- beziehungsweise Brandschutzbehörde wenden. Besonders dringlich ist eine Überprüfung, wenn Kinder, ältere Menschen oder hilfsbedürftige Personen im Haus leben.
Das Haustürabschließen im Mehrfamilienhaus ist damit nicht allein eine Frage des Einbruchschutzes. Eine gemeinsame Eingangstür muss ihre Funktion als Fluchtweg erfüllen. Eine Regel, nach der Bewohner die Tür nachts abschließen sollen, ist besonders problematisch, wenn sie anschließend nur mit einem Schlüssel geöffnet werden kann.
Sicherer ist eine Lösung, bei der die Haustür von außen gegen unbefugten Zutritt geschützt bleibt, sich von innen aber jederzeit ohne Schlüssel öffnen lässt. Das schützt nicht nur die Bewohner selbst, sondern auch Kinder, ältere Menschen, Gäste und alle anderen Personen, die im Notfall auf einen freien Ausgang angewiesen sind.
Hinweis: Der Artikel bietet eine allgemeine journalistische Einordnung der Rechtsprechung und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
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