Deutschland steht vor einem grundlegenden Wandel auf dem Immobilienmarkt. Millionen Menschen aus den geburtenstarken Jahrgängen erreichen das Rentenalter oder sind bereits im Ruhestand. Ihre Häuser und Wohnungen könnten in den kommenden Jahrzehnten zunehmend den Besitzer wechseln. Eine neue Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt nun, dass sich dadurch erhebliche regionale Unterschiede ergeben könnten. Während in vielen ländlichen Gebieten das Angebot die Nachfrage übersteigen könnte, dürfte Wohnraum in den großen Städten weiterhin knapp bleiben.
Für den Verband der Sparda-Banken hat das Institut der deutschen Wirtschaft die Eigentümerstruktur und das mögliche Käuferpotenzial in sämtlichen 400 deutschen Kreisen und kreisfreien Städten untersucht.
Dabei verglichen die Wissenschaftler Eigentümerhaushalte mit Personen ab 65 Jahren mit Mieterhaushalten im Alter von 30 bis 44 Jahren. Letztere gelten in der Untersuchung als potenzielle Käufer von Wohneigentum.
Das Ergebnis: In 300 der 400 Regionen übersteigt die Zahl älterer Eigentümerhaushalte rechnerisch die Zahl der jüngeren Mieterhaushalte. Allerdings verändert sich das Bild erheblich, wenn ausschließlich Eigentümer ab 75 Jahren berücksichtigt werden. Dann ergibt sich nur noch in 91 Kreisen ein entsprechender Überhang.
Die Zahlen beschreiben somit ein mögliches künftiges Angebot und keine tatsächlich bevorstehende Verkaufswelle. Ebenso wenig steht fest, wie viele der jüngeren Mieterhaushalte tatsächlich eine Immobilie erwerben wollen oder finanzieren können.
Besonders ausgeprägt ist das rechnerische Missverhältnis zwischen älteren Eigentümern und jüngeren potenziellen Käufern in einigen wirtschaftlich schwächeren und ländlichen Regionen.
IW-Immobilienökonom Pekka Sagner nennt unter anderem die Landkreise Südwestpfalz und Kusel in Rheinland-Pfalz, St. Wendel im Saarland sowie Kronach und Freyung-Grafenau in Bayern. Dort könnten in den kommenden Jahren vergleichsweise viele Bestandsimmobilien auf eine begrenzte Zahl jüngerer Kaufinteressenten treffen.
Ein zusätzliches Angebot kann in solchen Regionen den Wettbewerb unter Verkäufern erhöhen. Insbesondere bei stagnierender oder rückläufiger Bevölkerungszahl könnte dies die Immobilienpreise belasten.
Damit wäre allerdings kein automatischer Preisrückgang verbunden. Auch die wirtschaftliche Entwicklung, die Verkehrsanbindung und der Zustand einzelner Häuser beeinflussen, ob sich Käufer finden.
In den großen deutschen Städten ergibt sich ein deutlich anderes Verhältnis zwischen möglichem Angebot und potenzieller Nachfrage.
In Berlin stehen nach den IW-Berechnungen rund 90.000 Eigentümerhaushalte mit Personen ab 65 Jahren etwa 434.000 Mieterhaushalten zwischen 30 und 44 Jahren gegenüber. Selbst wenn sämtliche Immobilien dieser älteren Eigentümer verfügbar würden, bliebe die rechnerische Nachfrage deutlich größer.
Ähnlich sieht es in Frankfurt am Main aus. Dort kommen auf rund 21.000 ältere Eigentümerhaushalte ungefähr 90.000 jüngere Mieterhaushalte.
Auch für München, Hamburg, Düsseldorf und Köln ergibt die Untersuchung einen deutlichen Nachfrageüberhang. Die Einbeziehung angrenzender Landkreise verändert diese grundsätzliche Situation nicht.
Ein zunehmender Eigentümerwechsel dürfte deshalb gerade in den Metropolen kaum ausreichen, um den angespannten Wohnungsmarkt wesentlich zu entlasten.
Wie schnell Babyboomer-Immobilien tatsächlich verfügbar werden, hängt maßgeblich vom Verhalten der Eigentümer ab. Ein höheres Lebensalter bedeutet nicht zwangsläufig, dass ein Haus verkauft oder eine Wohnung aufgegeben wird.
Hinzu kommt, dass passende kleinere und barrierearme Wohnungen vielerorts fehlen. Auch Umzugskosten und die persönliche Bindung an das langjährige Zuhause können dazu beitragen, dass ältere Menschen ihre Immobilien weiter bewohnen.
Ein Generationenwechsel muss außerdem nicht unmittelbar zu einem Verkauf führen. Häuser und Wohnungen können innerhalb einer Familie weitergegeben, selbst genutzt oder vermietet werden.
Der demografische Wandel wird deshalb voraussichtlich über einen längeren Zeitraum wirken und nicht zu einem einzigen Zeitpunkt große Teile des Immobilienbestands freisetzen.
Wie unterschiedlich die langfristigen Perspektiven ausfallen, verdeutlicht eine weitere Untersuchung des Berlin-Instituts für Bevölkerung und Entwicklung und der Wüstenrot Stiftung vom Oktober 2026. Demnach dürfte die Einwohnerzahl bis 2045 in gut zwei Dritteln der 400 deutschen Kreise und kreisfreien Städte zurückgehen.
Für Immobilienmärkte mit rückläufiger Bevölkerung kann das zusätzliche Verkaufsangebot älterer Eigentümer damit zu einer weiteren Herausforderung werden. Wirtschaftlich starke Städte und Regionen mit anhaltendem Zuzug verfügen hingegen über bessere Voraussetzungen, frei werdende Immobilien aufzunehmen.
Eine separate Immobilienpreisprognose des IW vom März 2026 rechnet bundesweit bis 2035 mit einem durchschnittlichen inflationsbereinigten Preisanstieg von rund einem Prozent jährlich. Zugleich erwarten die Forscher stagnierende oder sinkende reale Kaufpreise in einigen strukturschwachen Regionen.
Der bevorstehende Eigentümerwechsel könnte Kaufinteressenten somit regional neue Möglichkeiten eröffnen. Eine allgemeine Verbilligung von Häusern und Wohnungen in Deutschland lässt sich aus den Untersuchungen jedoch nicht ableiten.
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