Münster. Auf dem Papier klingt es wie eine gute Nachricht: Der qualifizierte Mietspiegel für Münster liegt aktuell bei 9,85 Euro nettokalt pro Quadratmeter. Doch wer gerade auf Wohnungssuche ist, merkt schnell, dass dieser Wert wenig mit der Realität zu tun hat. Tatsächlich verlangen Vermieter im Schnitt rund 13,87 Euro – also etwa 41 Prozent mehr. Wie kann das sein?
Der qualifizierte Mietspiegel nach § 558d BGB ist rechtlich bindend. Gerichte dürfen ihn sogar als sogenannte „Wahrunterstellung“ heranziehen. Vor allem bei Mieterhöhungen in laufenden Verträgen spielt er eine zentrale Rolle. Allerdings berücksichtigt der Mietspiegel nur die Mieten, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder verändert wurden – Neubauten oder Luxuswohnungen bleiben außen vor. Die Folge: Der offizielle Durchschnitt bildet vor allem den Bestandsmarkt ab – nicht das, was aktuell auf Immobilienportalen passiert.
Laut dem Mietpreisindex des Greix-Projekts, das Angebotsmieten in ganz Deutschland analysiert, liegt die durchschnittliche Kaltmiete in Münster im zweiten Quartal 2025 bei 13,87 Euro. Vor allem kleine, kernsanierte oder neu gebaute Wohnungen dominieren die Online-Plattformen. Diese sind jedoch meist deutlich teurer als der Durchschnitt: 20-Quadratmeter-Wohnungen aus den Baujahren 2021–2024 kosten in der Grundmiete oft mehr als 15 Euro pro Quadratmeter.
Zudem herrscht Wohnungsknappheit: Laut Zensus 2022 liegt der strukturelle Leerstand in Münster bei gerade einmal 1,98 Prozent – Ökonomen sprechen hier bereits von „Vollvermietung“. Im Jahr 2024 wurden nur 1.054 Wohnungen fertiggestellt, obwohl die Stadt eigentlich 2.000 pro Jahr schaffen will.
Obwohl die Mietpreisbremse in NRW gilt, greifen viele Ausnahmen:
Neubau: Wohnungen, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet wurden, sind komplett ausgenommen.
Umfassende Modernisierung: Wenn die Investitionen mehr als ein Drittel eines Neubaus ausmachen, greift die Bremse ebenfalls nicht.
Bestandsregelung: Lag die Vormiete bereits über 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf diese auch weiterhin verlangt werden.
All das sorgt dafür, dass die Bremse in der Praxis kaum greift – und wenn, dann nur, wenn Mieter aktiv rügen und notfalls klagen.
Der Mietpreisindex Greix basiert auf Millionen Online-Inseraten und korrigiert diese mithilfe statistischer Verfahren nach Faktoren wie Lage, Größe oder Baujahr. Im Gegensatz zum Mietspiegel bildet er damit den tatsächlichen Markt besser ab – ist aber kein rechtlicher Maßstab. Dennoch gilt er als Frühindikator für Miettrends. Und die zeigen: Die Lage für Suchende wird nicht besser.
Städtischen Mietpreisrechner nutzen
Das Online-Tool der Stadt fragt Ausstattung, Baujahr und Größe ab. Es errechnet die zulässige Mietspanne – ideal zur Prüfung der Mietpreisbremse.
Vormiete schriftlich einfordern
Seit 2019 sind Vermieter verpflichtet, die Vormiete offenzulegen. Wird das nicht gemacht, greift die Bremse automatisch – ein klarer Vorteil.
Unterstützung vom Mieterverein
In Münster hilft der Mieterverein (Scharnhorststraße 48) bei Fragen rund um Rüge, Beweissicherung oder Klage. Auch der DMB bietet Beratung.
Suchen im Netzwerk statt im Portal
Bestandswohnungen wechseln oft „unter der Hand“ den Besitzer. Aushänge an der Uni oder Gesuche in Viertel-Gruppen auf Telegram können erfolgversprechender sein.
Bestandsmieten bevorzugen
Wenn du im Altbau oder in unsanierten Wohnungen suchst, liegt die Miete oft unter dem Durchschnitt. Zwar nicht luxuriös – aber bezahlbar.
Bundesweit wurde die Mietpreisbremse bis 2029 verlängert. Eine Abschaffung der Neubau-Ausnahme steht im Koalitionsvertrag, wurde bisher aber nicht umgesetzt. In Münster will man die Markttransparenz verbessern: Ab 2026 sollen erste „Teilmarkt-Mietspiegel“ erscheinen – also differenzierte Werte je nach Wohnungsgröße und Baujahr. Das soll künftig zeigen, wie stark sich einzelne Segmente voneinander unterscheiden.
Quellenverzeichnis
Bundesministerium der Justiz. (2025). Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 558d – Qualifizierter Mietspiegel. In Gesetze im Internet.
Berliner Mieterverein e. V. (2025). Mietpreisbremse: Schlupflöcher und Ausnahmen nach §§ 556d–f BGB.
Bundesregierung. (2025, 2. März). Mietpreisbremse bis 2029 verlängert.
Kiel Institute for the World Economy. (2025). GREIX German Real Estate Index: Mietpreisindex Q2 2025 – Münster.
Stadt Münster. (2023). Bevölkerungs- und Wohnungsbestand – Ergebnisse Zensus 2022: Strukturmerkmale Leerstand. Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung.
Stadt Münster. (2024). Wohnungsbau in Münster 2024: Jahresstatistik. Wirtschaftsförderung Münster GmbH.
Stadt Münster. (2025). Mietspiegel 2025 für die Stadt Münster (qualifizierter Mietspiegel).
