Münster. In Münster wird derzeit verstärkt über Mieterhöhungen diskutiert, die nicht auf den qualifizierten Mietspiegel der Stadt gestützt werden, sondern auf sogenannte Vergleichswohnungen. Hintergrund sind Berichte über einzelne Fälle, in denen Vermieter von dieser gesetzlich zulässigen Möglichkeit Gebrauch machen. Besonders im Fokus steht dabei der Wohnungskonzern LEG Immobilien, der in Münster über größere Wohnungsbestände verfügt.
Der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Münster gilt aktuell bis zum 31. März 2027. Er basiert auf einer wissenschaftlich begleiteten Datenerhebung und dient als anerkannte Orientierung für die ortsübliche Vergleichsmiete. Gleichzeitig sieht das Mietrecht vor, dass Vermieter nicht ausschließlich an den Mietspiegel gebunden sind.
Die rechtliche Grundlage für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete findet sich in § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Danach kann eine Mieterhöhung verlangt werden, wenn die Miete zuvor mindestens 15 Monate unverändert war und die Kappungsgrenze eingehalten wird. Für die Begründung nennt § 558a BGB mehrere zulässige Wege: den qualifizierten Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen.
Diese Möglichkeit besteht ausdrücklich auch in Städten mit qualifiziertem Mietspiegel. Ein rechtlicher Zwang, ausschließlich den Mietspiegel zu verwenden, besteht nicht. Entscheidend ist vielmehr, dass die gewählte Begründung nachvollziehbar und prüfbar ist.
Mietervereine und Interessenvertretungen sehen die Nutzung von Vergleichswohnungen dennoch kritisch. Sie weisen darauf hin, dass Vergleichswohnungen mitunter aus einem höheren Mietsegment stammen könnten und dadurch ein verzerrtes Bild der ortsüblichen Vergleichsmiete entstehe. Aus Sicht der Kritiker werde damit die Schutzfunktion des Mietspiegels abgeschwächt.
Der Deutscher Mieterbund spricht sich seit Längerem dafür aus, die Rolle von Vergleichswohnungen gesetzlich zu begrenzen, wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt. Auch regionale Mietervereine betonen, dass dieses Instrument ursprünglich vor allem für Kommunen ohne Mietspiegel gedacht gewesen sei.
Die Rechtsprechung hat sich mehrfach mit Mieterhöhungen auf Basis von Vergleichswohnungen befasst. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass diese Form der Begründung grundsätzlich zulässig ist. Voraussetzung ist jedoch, dass die benannten Wohnungen tatsächlich vergleichbar sind. Maßgeblich sind unter anderem Baualtersklasse, Wohnungsgröße, Ausstattung und Lage.
Für Mieter bedeutet das: Eine Zustimmung zur Mieterhöhung ist nicht automatisch erforderlich. Wer Zweifel an der Begründung hat, kann die Zustimmung verweigern. In diesem Fall bleibt dem Vermieter der Weg über eine sogenannte Zustimmungsklage. Eine Kündigung allein wegen der verweigerten Zustimmung ist rechtlich ausgeschlossen.
Beratungsstellen weisen zudem darauf hin, dass Mieter vorsichtig mit Zahlungen umgehen sollten. Bereits die einmalige Zahlung der erhöhten Miete kann juristisch als Zustimmung gewertet werden.
Die LEG verweist in öffentlichen Stellungnahmen und Geschäftsberichten auf gestiegene Kosten, etwa für Instandhaltung, Energie und Finanzierung. Diese Entwicklungen würden sich auch auf die wirtschaftliche Bewirtschaftung von Wohnungsbeständen auswirken. Mieterhöhungen seien aus Unternehmenssicht ein Instrument, um diese Kosten langfristig aufzufangen.
In Städten wie Münster, in denen der Wohnungsmarkt seit Jahren angespannt ist, treffen solche Maßnahmen jedoch auf besondere Sensibilität. Entsprechend aufmerksam werden Mieterhöhungen verfolgt, insbesondere wenn sie oberhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Werte liegen.
Die Diskussion um Vergleichswohnungen berührt eine grundsätzliche Frage der Wohnungspolitik: Wie ausgewogen und transparent müssen Mieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten ausgestaltet sein? Während das geltende Recht Vermietern mehrere zulässige Begründungswege eröffnet, fordern Mietervertretungen klarere Leitplanken zugunsten des Mietspiegels.
Solange der Gesetzgeber an der bestehenden Regelung festhält, wird die rechtliche Bewertung im Einzelfall den Gerichten überlassen bleiben. Für Münster bedeutet das: Der Streit um Vergleichswohnungen dürfte auch künftig Teil der wohnungspolitischen Debatte bleiben.
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