Ein geerbtes Familienheim kann unter bestimmten Voraussetzungen von der Erbschaftsteuer befreit sein. Der Bundesfinanzhof hat nun präzisiert, wie weit diese Begünstigung reicht. Entscheidend ist nicht zwingend, ob Garten, Zufahrt und Wohnhaus auf demselben Flurstück liegen. Auch ein Gartengrundstück beim Familienheim kann zur steuerlich begünstigten Einheit gehören, wenn das zuständige Finanzamt die Flächen bewertungsrechtlich gemeinsam erfasst hat. Das geht aus einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 17. Juni 2026 hervor. Das Aktenzeichen lautet II R 27/23. Die Entscheidung wurde am 13. August 2026 veröffentlicht.
Der BFH stellte klar, dass für die Steuerbefreiung nicht allein der Grundstücksbegriff des Grundbuchrechts maßgeblich ist. Entscheidend ist vielmehr die sogenannte wirtschaftliche Einheit nach dem Bewertungsgesetz.
Damit können mehrere Flurstücke gemeinsam als das für die Erbschaftsteuer relevante Grundstück gelten. Voraussetzung ist, dass das Belegenheitsfinanzamt, also das für den Grundbesitz zuständige Finanzamt, die Flächen als eine wirtschaftliche Einheit festgestellt hat. Diese Feststellung bindet anschließend grundsätzlich auch das für die Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt.
Nach den Ausführungen des BFH können beispielsweise ein mit einem Wohnhaus bebautes Flurstück, ein angrenzender Garten und ein gemeinsam genutzter Zugangsweg eine solche Einheit bilden. Dabei spielen unter anderem die tatsächliche Nutzung, die Zweckbestimmung, die örtlichen Verhältnisse und die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit eine Rolle. Die gemeinsame Nutzung muss nach außen erkennbar sein.
Ausgangspunkt des Verfahrens war eine Erbschaft nach dem Tod eines Vaters im August 2020. Zum Nachlass gehörten mehrere Flurstücke. Auf einem davon befand sich das Wohnhaus. Ein weiteres Grundstück wurde als Garten genutzt, ein drittes diente als Wegefläche.
Das Belegenheitsfinanzamt hatte diese drei Flurstücke gemeinsam als wirtschaftliche Einheit behandelt. Für diese Einheit war ein Grundbesitzwert von 1.379.965 Euro festgestellt worden. Das für die Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt wollte die Steuerbefreiung dagegen nur auf das unmittelbar mit dem Wohnhaus bebaute Flurstück beziehen.
Der Sohn widersprach. Nachdem er vor dem Niedersächsischen Finanzgericht zunächst keinen Erfolg gehabt hatte, entschied der Bundesfinanzhof zu seinen Gunsten. Das vorherige Urteil wurde aufgehoben.
Eine Besonderheit des Falls lag in der Größe der Wohnung. Die vom Vater genutzte Wohnfläche lag bei 235 Quadratmetern. Für Kinder sieht das Erbschaftsteuergesetz bei der Familienheim-Befreiung jedoch eine Grenze von 200 Quadratmetern vor.
Deshalb war nicht der vollständige Wert der wirtschaftlichen Einheit steuerbefreit. Der BFH bezog den Anteil von 200 zu 235 Quadratmetern auf den festgestellten Grundbesitzwert. Daraus ergab sich ein begünstigter Wert von 1.174.438 Euro. Das Finanzamt hatte zuvor lediglich 521.417 Euro als steuerbegünstigt berücksichtigt.
Der BFH änderte den Erbschaftsteuerbescheid deshalb entsprechend. Die eigentliche Berechnung der daraus folgenden Steuer überließ das Gericht dem Finanzamt.
Die Entscheidung bedeutet nicht, dass Gartengrundstücke neben einem geerbten Haus automatisch von der Erbschaftsteuer befreit sind. Entscheidend bleibt, welche Flächen bewertungsrechtlich zu der festgestellten wirtschaftlichen Einheit gehören.
Der BFH betont dabei die Bedeutung des Feststellungsbescheids für den Grundbesitz. Wer mit der dort vorgenommenen Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheit nicht einverstanden ist, muss grundsätzlich gegen diesen Bescheid vorgehen. Im späteren Verfahren über die Erbschaftsteuer kann die bereits verbindlich festgestellte Grundstückseinheit nicht ohne Weiteres erneut infrage gestellt werden.
Auch die übrigen Voraussetzungen für das steuerfreie Familienheim bleiben bestehen. Bei der im Urteil behandelten Übertragung an ein Kind muss der Erblasser die Wohnung grundsätzlich selbst genutzt haben und der Erbe muss sie unverzüglich für eigene Wohnzwecke bestimmen. Bei Kindern ist die Begünstigung zudem auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.
Die Einbeziehung zusätzlicher Flächen hat allerdings auch eine Kehrseite. Gehört ein Garten oder eine Wegefläche zur steuerbefreiten wirtschaftlichen Einheit, kann eine spätere Abtrennung und Übertragung Folgen haben.
Der BFH stellte ausdrücklich klar, dass die erweiterte Grundstücksdefinition auch für die sogenannte Nachversteuerung gilt. Wird ein zur begünstigten Einheit gehörendes Gartenflurstück innerhalb der zehnjährigen Bindungsfrist als eigenes Grundstück abgeteilt und auf einen Dritten übertragen, kann der Nachversteuerungstatbestand greifen.
Damit schafft das Urteil vor allem Klarheit für Grundstücke, die tatsächlich als zusammenhängendes Familienheim genutzt werden, rechtlich oder katastermäßig aber aus mehreren Flächen bestehen. Eine bloße Zusammenfassung von Grundstücken im Grundbuch reicht dagegen nicht zwangsläufig aus. Maßgeblich ist die nach dem Bewertungsgesetz festgestellte wirtschaftliche Einheit.
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