Der Kölner Immobilienentwickler Pandion AG hat ein Insolvenzverfahren in Eigenverwaltung beantragt. Neben der Muttergesellschaft sind fünf weitere Unternehmen der Gruppe betroffen. Der Geschäftsbetrieb soll nach Angaben des Unternehmens zunächst fortgesetzt werden. Damit beginnt für den Projektentwickler eine entscheidende Sanierungsphase, in der auch die Zukunft laufender Wohnungs- und Gewerbeprojekte geklärt werden muss.
Die Pandion AG Insolvenz betrifft nicht nur das Unternehmen selbst. Auch Käufer von Immobilien, Geschäftspartner, Beschäftigte und die Gläubiger einer Unternehmensanleihe verfolgen das Verfahren. Eine pauschale Entscheidung über die laufenden Projekte gibt es bislang nicht. Pandion will nach eigener Darstellung gemeinsam mit den jeweiligen Projekt- und Finanzierungspartnern Lösungen für deren weitere Umsetzung entwickeln.
Die Pandion AG stellte am 10. August 2026 beim zuständigen Insolvenzgericht in Köln einen Antrag auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens und beantragte zugleich die Eigenverwaltung. Entsprechende Anträge wurden für die Pandion Real Estate GmbH, Pandion Vertriebsgesellschaft mbH, Pandion Design GmbH, Pandion Projektmanagement GmbH und Pandion Engineering GmbH gestellt.
Als Grund nannte das Unternehmen eine angespannte Liquiditätssituation. Trotz bereits eingeleiteter Finanzierungs- und Restrukturierungsmaßnahmen sei es nicht gelungen, die Liquidität dauerhaft zu stabilisieren. Anfang August hatte Pandion bereits mitgeteilt, dass ein Finanzierungsbaustein eines Finanzierungspartners entgegen den bisherigen Erwartungen weggefallen sei. Weitere Bemühungen, kurzfristig zusätzliche Liquidität zu beschaffen, reichten anschließend nach Angaben des Unternehmens nicht aus.
Bereits am 3. August hatte Pandion angekündigt, eine für den 5. August fällige Zinszahlung auf seine Unternehmensanleihe vorerst nicht fristgerecht leisten zu können.
Eine Insolvenz in Eigenverwaltung unterscheidet sich von einem klassischen Insolvenzverfahren. Bei einer gerichtlich angeordneten Eigenverwaltung bleibt das Unternehmen grundsätzlich selbst für die Verwaltung der Insolvenzmasse verantwortlich. Die Tätigkeit wird von einem gerichtlich bestellten Sachwalter überwacht.
Der Insolvenzantrag bedeutet deshalb nicht automatisch, dass Pandion seinen Geschäftsbetrieb einstellt oder sämtliche Baustellen gestoppt werden. Das erklärte Ziel des Unternehmens ist vielmehr, den Betrieb der betroffenen Gesellschaften fortzuführen und die bereits begonnene Restrukturierung innerhalb des Insolvenzrechts weiterzuführen.
Ob die Voraussetzungen für die Eigenverwaltung dauerhaft erfüllt sind und wie die Sanierung konkret gestaltet wird, entscheidet sich im weiteren Verfahren. Dabei spielen unter anderem die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Fortführung und die Interessen der Gläubiger eine wichtige Rolle.
Pandion entwickelt Wohn- und Gewerbeimmobilien an mehreren deutschen Standorten. Entsprechend weit reichen die möglichen Auswirkungen des Verfahrens. Für sämtliche Projekte gilt jedoch nicht automatisch dieselbe Situation. Finanzierung, Baufortschritt, Eigentumsverhältnisse, Vertragsstruktur und beteiligte Projektgesellschaften können sich von Vorhaben zu Vorhaben unterscheiden.
Pandion hat angekündigt, die laufenden Projekte bestmöglich weiterführen zu wollen. Gemeinsam mit Projekt- und Finanzierungspartnern sollen dafür tragfähige Lösungen entwickelt werden. Eine Garantie dafür, dass jedes Vorhaben unverändert, im bisherigen Zeitplan oder durch dieselben Beteiligten fertiggestellt wird, ergibt sich daraus nicht.
Für Käufer bereits veräußerter Wohnungen kommt es deshalb auf den jeweiligen Vertrag, den Baufortschritt und die konkrete Projektgesellschaft an. Pauschale Aussagen darüber, welche Folgen die Insolvenz für einzelne Immobilienkäufer hat, sind derzeit nicht möglich.
Für die Mitarbeiter der betroffenen Pandion-Gesellschaften wurde nach Unternehmensangaben eine Insolvenzgeldvorfinanzierung eingerichtet. Damit sind Löhne und Gehälter für August, September und Oktober 2026 über das Insolvenzgeld der Bundesagentur für Arbeit abgesichert.
Damit ist die kurzfristige Entgeltzahlung geregelt. Über die längerfristige Personalstruktur sagt die Insolvenzgeldabsicherung dagegen nichts aus. Sie verschafft dem Unternehmen zunächst Zeit für die Restrukturierung und den weiteren Geschäftsbetrieb.
In verschiedenen aktuellen Darstellungen ist von rund 160 Beschäftigten der Pandion-Gruppe die Rede. Eine aktuelle, zum Insolvenzantrag veröffentlichte Mitarbeiterzahl nannte das Unternehmen in seiner offiziellen Mitteilung jedoch nicht.
Besondere Bedeutung hat das Verfahren auch für Kapitalanleger. Pandion hatte 2021 eine Unternehmensanleihe mit einem Emissionsvolumen von 45 Millionen Euro ausgegeben. Ursprünglich sollte sie bis Februar 2026 laufen und mit 5,5 Prozent jährlich verzinst werden.
Ende 2025 stimmten die beteiligten Anleihegläubiger einer Verlängerung zu. Die Laufzeit wurde bis zum 5. August 2028 ausgedehnt. Gleichzeitig wurde der Zinssatz auf 8 Prozent pro Jahr erhöht und auf halbjährliche Zinszahlungen umgestellt. Die Änderungen wurden Anfang 2026 wirksam.
Am 3. August 2026 teilte Pandion dann mit, die am 5. August anstehende Zinszahlung wegen einer Liquiditätslücke zunächst nicht fristgerecht leisten zu können. Eine Woche später folgte der Insolvenzantrag.
Für die Inhaber der Anleihe bedeutet das Verfahren, dass ihre Forderungen Teil der weiteren insolvenzrechtlichen Auseinandersetzung werden. Welche Quote Gläubiger letztlich erhalten können und wie die Anleihe in einem möglichen Insolvenzplan behandelt wird, steht derzeit nicht fest. Die Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger hat Anleiheinhaber bereits zur Bündelung ihrer Interessen aufgerufen.
Die Insolvenz folgt auf ein wirtschaftlich schwieriges Geschäftsjahr. Pandion hatte für 2025 vorläufig Umsatzerlöse von 846,1 Millionen Euro ausgewiesen. Der ungewöhnlich hohe Umsatz hing vor allem mit umfangreichen Übergaben bereits entwickelter Projekte zusammen.
Gleichzeitig lag das vorläufige Ergebnis vor Steuern bei minus 69 Millionen Euro. Pandion führte dies unter anderem auf Wertberichtigungen bei Gewerbeimmobilien, Rückstellungen und hohe projektbezogene Finanzierungskosten zurück. Das Marktumfeld für Gewerbeimmobilien war nach Darstellung des Unternehmens durch veränderte Bewertungen, gestiegene Finanzierungskosten und verzögerte Immobilientransaktionen belastet.
Noch im Februar 2026 hatte Pandion eine Neuordnung seiner Finanzierung bekanntgegeben. Dazu gehörte eine Finanzierung über 100 Millionen Euro mit dem Investmentunternehmen Värde Partners sowie die Verlängerung der Unternehmensanleihe.
Mit dem Insolvenzantrag beginnt noch nicht die Abwicklung des Unternehmens. Zunächst geht es um die Fortführung, Finanzierung und Sanierung der betroffenen Gesellschaften. Im Eigenverwaltungsverfahren soll das bestehende Management diese Aufgaben unter insolvenzrechtlicher Aufsicht weiterführen.
Für Pandion dürfte dabei insbesondere entscheidend sein, für welche Projekte eine weitere Finanzierung gesichert und welche Vereinbarungen mit Banken, Investoren, Bauunternehmen und anderen Partnern erreicht werden können.
Für Immobilienkäufer und Anleihegläubiger gibt es deshalb derzeit keine einheitliche Antwort auf die Frage nach den finanziellen Folgen. Die Situation hängt von den jeweiligen Verträgen und dem weiteren Verlauf des Insolvenzverfahrens ab. Sicher ist bislang, dass Pandion den Geschäftsbetrieb fortsetzen und eine Sanierung versuchen will. Wie groß das Unternehmen nach Abschluss dieses Prozesses sein kann und welche Projekte dabei weitergeführt werden, ist noch offen.
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