Die Deutsche EuroShop SE hat in den ersten neun Monaten des Jahres 2026 mehr Umsatz und einen höheren Konzerngewinn erzielt. Gleichzeitig gingen die Funds from Operations (FFO), eine wichtige operative Kennzahl für Immobilienunternehmen, zurück. Dennoch hat der Hamburger Shoppingcenter-Investor seine Ergebnisprognose für das Gesamtjahr angehoben. Das geht aus der am Donnerstag, 12. November 2026, veröffentlichten Quartalsmitteilung hervor.
Von Januar bis September 2026 erzielte Deutsche EuroShop Umsatzerlöse von 202,5 Millionen Euro. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht das einem Zuwachs von 2,5 Prozent. Das Nettobetriebsergebnis (NOI) erhöhte sich um 1,8 Prozent auf 158,3 Millionen Euro.
Das operative Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) stieg um 4,3 Prozent auf 162,1 Millionen Euro. Das Konzernergebnis verbesserte sich um 5,6 Prozent auf 98,8 Millionen Euro. Das Ergebnis vor Steuern ohne Bewertungsergebnis lag bei 108,9 Millionen Euro und damit 1,3 Prozent über dem Vorjahreswert.
Bei den Funds from Operations zeigte sich dagegen eine rückläufige Entwicklung. Die Kennzahl verringerte sich um 4,6 Prozent von 108,8 Millionen auf 103,8 Millionen Euro. Je Aktie gingen die FFO von 1,44 Euro auf 1,37 Euro zurück.
Eine wesentliche Belastung waren höhere Finanzierungskosten. Die Zinsaufwendungen stiegen in den ersten neun Monaten um rund 9,7 Millionen Euro auf 54,3 Millionen Euro. Dazu trug insbesondere eine im Juni 2025 begebene Unternehmensanleihe bei. Die Zinserträge erhöhten sich zwar ebenfalls, konnten den Anstieg der Zinsaufwendungen jedoch nicht ausgleichen.
In den Einkaufszentren entwickelte sich das Geschäft unterschiedlich. Die Umsätze der dort ansässigen Händler stiegen gegenüber den ersten neun Monaten 2025 um 1,9 Prozent. Gleichzeitig ging die Zahl der Besucher um 1,5 Prozent zurück.
Die Vermietungsquote des Immobilienportfolios lag Ende September bei 95,6 Prozent. Auch höhere Vertragsmieten trugen zur Umsatzentwicklung bei. Diese erhöhten sich um 1,7 Prozent. Zusätzliche Einnahmen entstanden durch Abfindungszahlungen von Mietern.
Deutsche EuroShop ist an insgesamt 21 Einkaufszentren in Deutschland, Österreich, Polen, Tschechien und Ungarn beteiligt. Das Unternehmen konzentriert sich auf Investitionen in große Shoppingcenter.
Trotz des Rückgangs der FFO nach neun Monaten rechnet der Vorstand für das Gesamtjahr mit besseren Ergebnissen als ursprünglich geplant. Die bereits am 4. November angekündigte Prognoseanhebung wurde in der Quartalsmitteilung bestätigt.
Für 2026 erwartet Deutsche EuroShop nun einen Umsatz zwischen 272 und 277 Millionen Euro. Zuvor hatte die Prognose bei 269 bis 277 Millionen Euro gelegen. Das erwartete EBIT wurde von bislang 211 bis 219 Millionen Euro auf 220 bis 225 Millionen Euro angehoben.
Deutlich erhöht wurde auch die Erwartung für das Ergebnis vor Steuern ohne Bewertungsergebnis. Der Vorstand rechnet inzwischen mit 149 bis 154 Millionen Euro statt bisher 134 bis 142 Millionen Euro. Für die Funds from Operations liegt die neue Prognose bei 144 bis 149 Millionen Euro. Zuvor waren 134 bis 142 Millionen Euro vorgesehen.
Die höheren Erwartungen sind allerdings nicht ausschließlich auf das laufende Vermietungsgeschäft zurückzuführen. Positive Auswirkungen ergeben sich auch aus Sondereffekten und zusätzlichen Zinserträgen.
So verbuchte der Konzern in den ersten neun Monaten Erträge von rund 4,1 Millionen Euro aus der Auflösung von Rückstellungen für Grunderwerbsteuer. Diese verbesserten das operative Ergebnis, werden bei der Berechnung der FFO jedoch herausgerechnet.
Für das Gesamtjahr erwartet das Unternehmen zudem höhere Zinserträge als ursprünglich geplant. Insgesamt wird die angehobene Prognose nach Angaben des Vorstands überwiegend von positiven Einmaleffekten getragen, die keinen dauerhaften Einfluss auf die Geschäftsentwicklung der kommenden Jahre haben.
Damit bleibt die operative Entwicklung der Einkaufszentren eine wichtige Grundlage für die weitere Ertragslage. Höhere Mieten und steigende Händlerumsätze stehen dabei einer geringeren Besucherfrequenz und gestiegenen Finanzierungskosten gegenüber.
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