Der Wohnungsmangel in Deutschland bleibt trotz erster positiver Signale bei den Baugenehmigungen erheblich. Nach einer Schätzung des Pestel-Instituts fehlen bundesweit rund 1,35 Millionen Wohnungen. Die Berechnung ist Teil des Bau-Monitor 2026, den das Institut im Auftrag des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel erstellt hat. Die Studie soll am Mittwoch in Berlin vorgestellt werden. Damit trifft die neue Bestandsaufnahme auf einen Wohnungsbau, der nach mehreren schwachen Jahren zwar wieder mehr Genehmigungen verzeichnet, bei den tatsächlichen Fertigstellungen aber weiterhin deutlich zurückliegt.
Der Wohnungsmangel ist kein ausschließliches Problem der größten deutschen Städte. Hohe Nachfrage trifft inzwischen auch in vielen kleineren Großstädten, Universitätsstädten und wirtschaftlich starken Regionen auf ein begrenztes Angebot. Dabei ist der Wohnungsmarkt regional sehr unterschiedlich. Während Wohnungen in vielen Wachstumsregionen knapp sind, gibt es andernorts weiterhin Leerstände. Ein bundesweites Defizit bedeutet deshalb nicht, dass an jedem Ort Wohnungen in gleicher Zahl oder mit derselben Größe fehlen.
Entscheidend ist auch, ob vorhandener Wohnraum zur tatsächlichen Nachfrage passt. Besonders gefragt sind vielerorts kleinere und bezahlbare Mietwohnungen. Gleichzeitig verändern kleinere Haushalte, demografische Entwicklungen und Wanderungsbewegungen den Bedarf. Deshalb können Leerstand und Wohnungsmangel in Deutschland gleichzeitig auftreten. Nach dem Zensus standen 2022 bundesweit rund 1,92 Millionen Wohnungen leer, allerdings zu erheblichen Teilen in Regionen, in denen die Nachfrage vergleichsweise gering ist.
Wie angespannt die Situation auf der Angebotsseite ist, zeigen die amtlichen Fertigstellungszahlen. Im Jahr 2025 wurden in Deutschland 206.600 Wohnungen fertiggestellt. Das waren 18 Prozent weniger als 2024 und der niedrigste Wert seit 2012. Bereits 2024 waren die Fertigstellungen deutlich zurückgegangen. Zwischen 2021 und 2023 hatten sie noch jeweils bei rund 294.000 Wohnungen gelegen.
Zugleich blieb Ende 2025 ein großer Bauüberhang bestehen. Rund 760.700 Wohnungen waren genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt. Davon befanden sich gut 307.000 bereits im Bau. Die durchschnittliche Zeit zwischen Genehmigung und Fertigstellung eines Wohngebäudes hat sich nach Angaben des Statistischen Bundesamtes seit 2020 zudem verlängert. 2025 erloschen Genehmigungen für 35.700 Wohnungen, so viele wie seit 2002 nicht mehr.
Bei den Genehmigungen zeichnet sich inzwischen eine Erholung ab. Im ersten Halbjahr 2026 wurde der Bau von insgesamt 126.300 Wohnungen genehmigt. Das waren 15,1 Prozent mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Einen stärkeren prozentualen Anstieg im ersten Halbjahr hatte es zuletzt 2016 gegeben. Allerdings weist das Statistische Bundesamt ausdrücklich auf das niedrige Ausgangsniveau der vergangenen Jahre hin.
Besonders relevant für den angespannten Mietwohnungsmarkt ist die Entwicklung bei Mehrfamilienhäusern. Von Januar bis Juni 2026 wurden dort 67.000 Neubauwohnungen genehmigt, 16,9 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Auch bei Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern stiegen die Genehmigungszahlen. Ob daraus entsprechend viele fertiggestellte Wohnungen entstehen, entscheidet sich jedoch erst mit zeitlicher Verzögerung.
Eine zentrale Belastung bleiben die Kosten. Die Preise für den Neubau konventionell errichteter Wohngebäude lagen im Mai 2026 fünf Prozent höher als ein Jahr zuvor. Seit 2010 sind die Baupreise deutlich stärker gestiegen als die allgemeinen Verbraucherpreise. Dazu kamen in den vergangenen Jahren höhere Finanzierungskosten, teures Bauland und teilweise langwierige Planungs- und Genehmigungsverfahren.
Diese Kombination trifft insbesondere Projekte, deren Wirtschaftlichkeit knapp kalkuliert ist. Steigen Bau- und Finanzierungskosten, müssen Investoren entweder höhere Verkaufspreise oder Mieten erzielen, Projekte verändern oder geplante Vorhaben verschieben. Die große Zahl genehmigter, aber noch nicht fertiggestellter Wohnungen zeigt, dass eine Genehmigung allein noch keinen zusätzlichen Wohnraum garantiert.
Die frühere Bundesregierung aus SPD, Grünen und FDP hatte sich vorgenommen, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu schaffen, darunter 100.000 öffentlich geförderte Wohnungen. Dieses Ziel wurde in keinem Jahr erreicht. Die 206.600 Fertigstellungen des Jahres 2025 lagen nur gut halb so hoch wie diese frühere politische Zielmarke.
Die seit 2025 amtierende Bundesregierung setzt vor allem auf schnellere Verfahren und mehr Spielraum für die Kommunen. Der sogenannte Bau-Turbo ist seit dem 30. Oktober 2025 in Kraft. Er ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen Abweichungen vom bisherigen Planungsrecht, wenn Gemeinden zustimmen. Damit sollen unter anderem Neubauten, Nachverdichtungen, Aufstockungen und Umnutzungen schneller ermöglicht werden. Ein weiteres Baugesetzbuch-Upgrade wurde im Mai 2026 vom Bundeskabinett auf den Weg gebracht und soll Planungsverfahren weiter vereinfachen.
Die Entwicklung im ersten Halbjahr 2026 liefert damit erstmals seit längerer Zeit ein positives Signal für den Wohnungsbau. Von einer schnellen Entspannung des Wohnungsmarktes kann daraus jedoch nicht ausgegangen werden. Zwischen Planung, Genehmigung und Bezug liegen häufig mehrere Jahre. Gleichzeitig wächst ein zusätzlicher Wohnungsbestand nur dann, wenn genehmigte Projekte tatsächlich umgesetzt werden.
Der Bau-Monitor 2026 verdeutlicht mit seiner Schätzung von rund 1,35 Millionen fehlenden Wohnungen die Größenordnung der Herausforderung. Die entscheidende Entwicklung der kommenden Jahre wird sein, ob aus dem aktuellen Anstieg der Genehmigungen wieder dauerhaft höhere Fertigstellungszahlen entstehen. Erst dann würde sich das zusätzliche Angebot auf angespannten regionalen Wohnungsmärkten schrittweise bemerkbar machen.
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