Die EU-Kommission bereitet strengere Regeln für Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb und Booking.com vor. Besonders Städte und touristisch stark belastete Regionen sollen leichter gegen eine hohe Zahl kurzfristig vermieteter Wohnungen vorgehen können, wenn dadurch der ohnehin angespannte Wohnungsmarkt zusätzlich unter Druck gerät.
Die grundsätzliche Gesetzesinitiative ist offiziell angekündigt. Bestandteil des geplanten Affordable Housing Act soll ein neuer europäischer Rahmen für Kurzzeitvermietungen werden. Die Kommission will nationalen, regionalen und kommunalen Behörden damit ermöglichen, Gebiete mit besonderem Wohnungsdruck anhand nachvollziehbarer Daten zu bestimmen und dort gezielte Maßnahmen zu ergreifen.
Wie die Nachrichtenagentur Reuters unter Berufung auf einen ihr vorliegenden Entwurf berichtet, könnte die Kommission konkrete Kriterien vorgeben, mit denen sogenannte Gebiete unter Wohnungsdruck bestimmt werden. Dazu sollen unter anderem das Verhältnis zwischen Wohnkosten und Einkommen, die Bevölkerungsentwicklung sowie das Verhältnis von Wohnungsangebot und Nachfrage gehören.
In solchen Gebieten könnten Behörden nach dem Entwurf zusätzlichen Spielraum erhalten. Reuters nennt unter anderem quantitative Begrenzungen für Kurzzeitvermietungen sowie Regelungen, die bestehende Angebote anders behandeln könnten als neue. Die Maßnahmen müssten demnach verhältnismäßig, diskriminierungsfrei und durch ein öffentliches Interesse begründet sein.
Diese Einzelheiten sind allerdings noch nicht Bestandteil eines veröffentlichten Gesetzesvorschlags. Auf ihrer offiziellen Internetseite erklärt die EU-Kommission bislang, Inhalt und Umfang des Affordable Housing Act würden noch ausgearbeitet. Sicher angekündigt ist, dass Kurzzeitvermietungen einen zentralen Bestandteil der Initiative bilden sollen.
Eine einheitliche Begrenzung der Zahl der Vermietungstage für alle Wohnungen in der Europäischen Union ist bislang nicht beschlossen. Auch ein generelles Verbot von Airbnb und ähnlichen Angeboten ist nicht vorgesehen.
Die Stoßrichtung ist vielmehr, Städten und Regionen mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt eine klarere rechtliche Grundlage für eigene Beschränkungen zu geben. Dabei soll das Subsidiaritätsprinzip gewahrt bleiben. Welche Maßnahme angemessen ist, soll damit weiterhin von der jeweiligen Situation vor Ort abhängen.
Die Kommission hatte bereits im April erklärt, dass der Mangel an bezahlbaren Wohnungen überwiegend auf verschiedene strukturelle Faktoren zurückzuführen sei. Zugleich seien steigende Aktivitäten bei Kurzzeitvermietungen in einigen europäischen Städten mit höheren Miet- und Immobilienpreisen in Verbindung gebracht worden. In einzelnen besonders stark touristisch geprägten Gebieten können Kurzzeitvermietungen nach Angaben der Kommission einen erheblichen Anteil des Wohnungsbestands ausmachen.
Die geplante Verschärfung baut auf einer EU-Verordnung auf, die seit dem 20. Mai 2026 gilt. Sie schafft einen gemeinsamen Rahmen für Registrierung und Datenaustausch bei kurzfristig vermieteten Unterkünften.
Wo Behörden Registrierungssysteme einsetzen, müssen Plattformen unter anderem Registrierungsnummern anzeigen und überprüfen. Zudem können Daten zu Übernachtungen und Vermietungsaktivitäten über zentrale digitale Schnittstellen an Behörden übermittelt werden. Die Daten sollen es Städten und Staaten erleichtern, den tatsächlichen Umfang der Kurzzeitvermietung zu erfassen und bestehende Regeln durchzusetzen.
Die Größenordnung des Marktes ist beträchtlich. Nach Angaben der EU-Kommission wurden 2025 insgesamt 951,6 Millionen Übernachtungen in Kurzzeitunterkünften gebucht, die über Onlineplattformen vermittelt wurden.
Die EU-Kommission hatte Ende 2025 erstmals einen umfassenden Europäischen Plan für bezahlbaren Wohnraum vorgelegt. Nach ihren Angaben sind die Hauspreise in der EU innerhalb von zehn Jahren im Durchschnitt um mehr als 60 Prozent gestiegen, die Mieten um mehr als 20 Prozent. Neben Investitionen in Neubau und Sozialwohnungen gehören deshalb auch Kurzzeitvermietungen zu den Handlungsfeldern.
Die Kommission selbst verweist zugleich auf den wirtschaftlichen Nutzen kurzfristiger Vermietungen für Eigentümer, Reisende und den Tourismus. Ziel der geplanten Vorschriften ist deshalb nicht die Abschaffung solcher Angebote, sondern eine stärkere Regulierung dort, wo sie mit einem angespannten Wohnungsmarkt zusammentreffen.
Der Europäische Gerichtshof hat bereits 2020 grundsätzlich anerkannt, dass der Schutz eines ausreichenden Angebots an bezahlbaren langfristigen Mietwohnungen Beschränkungen von Kurzzeitvermietungen rechtfertigen kann. Solche Maßnahmen müssen jedoch geeignet und verhältnismäßig sein.
Wie weit der neue europäische Rechtsrahmen tatsächlich gehen wird, hängt vom endgültigen Vorschlag der Kommission und dem anschließenden Gesetzgebungsverfahren mit Europäischem Parlament und Mitgliedstaaten ab.
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