Der Wohnungsbau in Deutschland dürfte sich langsamer erholen als bislang erwartet. Das Münchner ifo Institut rechnet nach Angaben seines Bauexperten Ludwig Dorffmeister sowohl für 2027 als auch für 2028 mit jeweils rund 195.000 fertiggestellten Wohnungen. Damit könnte die Zahl der Fertigstellungen drei Jahre hintereinander unter der Marke von 200.000 bleiben. Hohe Baukosten, schwierige Finanzierungsbedingungen und die zurückgegangene Förderung belasten weiterhin die Branche.
Die neue Einschätzung bedeutet vor allem für 2028 eine Verschlechterung. Noch im Juli hatte das ifo Institut für dieses Jahr mit 210.000 fertiggestellten Wohnungen gerechnet. Nun liegt die Erwartung bei 195.000. Für 2027 bleibt die Prognose gegenüber Juli mit ebenfalls 195.000 Wohnungen unverändert.
Für das laufende Jahr 2026 geht Dorffmeister weiterhin von rund 185.000 Fertigstellungen aus. Das wären deutlich weniger als 2025. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurden im vergangenen Jahr rund 206.600 Wohnungen fertiggestellt. Der Wert war bereits der niedrigste seit 2012.
Als wesentliche Ursachen für den Rückgang nennt Dorffmeister die seit 2022 erheblich gestiegenen Baukosten, höhere Finanzierungskosten und den Rückgang staatlicher Fördermöglichkeiten. Zusätzliche Kostensteigerungen infolge des Irankriegs hätten die Aussichten weiter belastet.
Die jüngsten amtlichen Zahlen zeigen allerdings eine gegenläufige Entwicklung bei den Genehmigungen. Von Januar bis August 2026 wurde deutschlandweit der Bau von 169.400 Wohnungen genehmigt. Das waren 12,1 Prozent mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum.
Besonders deutlich fiel der Anstieg bei Mehrfamilienhäusern aus. Hier wurden 90.600 Wohnungen in neu zu errichtenden Gebäuden genehmigt, ein Plus von 14,5 Prozent.
Der Genehmigungsanstieg führt jedoch nicht unmittelbar zu zusätzlichen Fertigstellungen. Zwischen der behördlichen Genehmigung und der tatsächlichen Bezugsfertigkeit können mehrere Jahre liegen. Hinzu kommt, dass Bauherren und Projektentwickler ihre Vorhaben trotz vorhandener Genehmigung verschieben können, wenn sich die Finanzierung nicht ausreichend darstellen lässt.
Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) sieht in schnelleren Genehmigungen allein keine ausreichende Lösung. Nach Einschätzung von Verbandspräsident Axel Gedaschko können zahlreiche bereits geplante Bauvorhaben unter den derzeitigen wirtschaftlichen Bedingungen nicht zu Mieten umgesetzt werden, die für breite Bevölkerungsschichten bezahlbar sind.
Der sogenannte Bau-Turbo der Bundesregierung ist seit dem 30. Oktober 2025 in Kraft. Er ermöglicht Kommunen unter bestimmten Voraussetzungen, Wohnungsbauvorhaben auch ohne die vorherige Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans zuzulassen. Die Regelungen können Verfahren verkürzen, ändern aber nicht unmittelbar die Finanzierungskosten.
Auch die Geschäftslage der Bauunternehmen deutet auf anhaltende Schwierigkeiten hin. Nach einer ifo-Umfrage vom September 2026 meldeten 41,3 Prozent der befragten Wohnungsbauunternehmen einen Auftragsmangel. Bei 14,1 Prozent waren Aufträge storniert worden.
Eine weitere Maßnahme zur Verbesserung der Bedingungen ist der geplante Gebäudetyp E. Die Bundesregierung will damit ermöglichen, bestimmte kostenintensive Komfortstandards beim Bauen einfacher und rechtssicher abzuwählen. Gesetzliche Sicherheitsanforderungen, etwa beim Brandschutz und bei der Standsicherheit, sollen weiterhin gelten.
Am 26. Oktober 2026 veröffentlichte das Bundesjustizministerium einen entsprechenden Referentenentwurf. Länder und Verbände können bis zum 9. November Stellung nehmen. Das Gesetzgebungsverfahren ist noch nicht abgeschlossen.
Der GdW kritisiert, dass der Entwurf die rechtlichen Risiken im Mietwohnungsbau nicht ausreichend beseitige. Insbesondere fehle aus Verbandssicht eine verbindliche Abstimmung zwischen Bauvertragsrecht und Mietrecht. Wohnungsunternehmen könnten deshalb weiterhin mit rechtlichen Auseinandersetzungen über vereinbarte Ausstattungsstandards konfrontiert werden.
Die erwarteten Fertigstellungen bleiben erheblich hinter dem errechneten Bedarf zurück. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) geht in seiner Wohnungsbedarfsprognose bis 2030 von einem durchschnittlichen jährlichen Neubaubedarf von rund 320.000 Wohnungen aus.
Hinter dieser Zahl stehen unter anderem die Entwicklung der Haushaltszahlen, der Ersatz bestehender Wohnungen und ein bereits aufgelaufener Nachholbedarf. Regional fällt der Bedarf unterschiedlich aus. Besonders in wachsenden Großstädten und ihren Umlandregionen ist die Nachfrage hoch.
Auch im europäischen Vergleich entwickelt sich der deutsche Wohnungsbau schwach. Die europäische Forschungsgruppe Euroconstruct hatte im Juli für mehrere große europäische Länder, darunter Spanien, Frankreich und Großbritannien, eine deutlich stärkere Erholung der Wohnungsfertigstellungen erwartet als für Deutschland.
Mit der jetzt reduzierten Prognose für 2028 zeichnet sich für den deutschen Wohnungsbau weiterhin nur eine langsame Erholung ab. Eine Rückkehr zum Fertigstellungsniveau der Jahre 2021 bis 2023 mit jeweils rund 294.000 Wohnungen ist in den aktuellen ifo-Erwartungen bis 2028 nicht vorgesehen.
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