Der deutsche Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2026 eine gegenläufige Entwicklung: Die Kaufpreise für Wohnimmobilien stagnieren weitgehend oder sinken leicht, während die Mieten weiter steigen. Inflationsbereinigt haben Eigentumswohnungen sowie Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser an Wert verloren. Das zeigen neue Daten des GREIX-Kaufpreisindex, die das Kiel Institut für Weltwirtschaft am 5. November veröffentlicht hat.
Bei Eigentumswohnungen stiegen die Kaufpreise zwischen Juli und September 2026 nominal um 0,5 Prozent gegenüber dem vorherigen Quartal. Einfamilienhäuser wurden dagegen um 0,5 Prozent günstiger gehandelt. Die Preise für Mehrfamilienhäuser gingen um 0,2 Prozent zurück.
Im Vergleich zum dritten Quartal 2025 zeigt sich eine weitere Abschwächung. Eigentumswohnungen kosteten durchschnittlich 0,2 Prozent weniger als ein Jahr zuvor. Damit unterschritten die Preise erstmals seit dem zweiten Quartal 2024 wieder das jeweilige Vorjahresniveau. Einfamilienhäuser verteuerten sich innerhalb eines Jahres noch um 0,9 Prozent, während Mehrfamilienhäuser 2,4 Prozent günstiger wurden. Bei Mehrfamilienhäusern ist die Aussagekraft wegen der vergleichsweise geringen Zahl erfasster Verkäufe eingeschränkt.
Die Daten stammen aus dem GREIX-Kaufpreisindex, den das Kiel Institut gemeinsam mit örtlichen Gutachterausschüssen erstellt. Grundlage sind tatsächlich beurkundete Immobilienverkäufe in derzeit 27 Städten und Regionen sowie ergänzend in Thüringen. Der Index bildet damit wichtige Teile des deutschen Marktes ab, erfasst jedoch nicht sämtliche Immobilientransaktionen im Bundesgebiet.
Die nominalen Veränderungen zeigen nur einen Teil der Entwicklung. Wird die allgemeine Teuerung berücksichtigt, ergibt sich bei allen drei untersuchten Immobilienarten ein Rückgang.
Eigentumswohnungen verloren im dritten Quartal gegenüber dem Vorquartal real 0,3 Prozent an Wert. Bei Einfamilienhäusern lag der inflationsbereinigte Rückgang bei 1,3 Prozent und bei Mehrfamilienhäusern bei 1,0 Prozent.
Noch deutlicher sind die Unterschiede im Jahresvergleich. Hier sanken die realen Preise für Eigentumswohnungen um 3,0 Prozent, für Einfamilienhäuser um 2,0 Prozent und für Mehrfamilienhäuser um 5,2 Prozent.
Ein realer Preisrückgang bedeutet allerdings nicht zwangsläufig, dass Käufer weniger Euro für eine Immobilie bezahlen. Er zeigt, dass sich der Immobilienwert schwächer entwickelt hat als das allgemeine Preisniveau. Auch die Finanzierungskosten spielen für die tatsächliche Belastung von Käufern eine wichtige Rolle.
Neben den Kaufpreisen weisen auch die Verkaufszahlen auf eine schwächere Nachfrage hin. Im zweiten Quartal 2026 wurden 1,7 Prozent weniger Eigentumswohnungen verkauft als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Bei Einfamilienhäusern lag der Rückgang bei 8,2 Prozent.
Die noch unvollständigen Verkaufsdaten für das dritte Quartal deuten ebenfalls auf eine verhaltene Marktentwicklung hin. Eine abschließende Veränderungsrate liegt dafür noch nicht vor, weil die Kaufverträge zeitversetzt in die Statistik eingehen.
Gleichzeitig bleiben Immobilien länger auf dem Markt. Die durchschnittliche Inseratsdauer lag im dritten Quartal, berechnet als gleitender Vierquartalsdurchschnitt, bei rund 94 Tagen für Eigentumswohnungen und 95 Tagen für Einfamilienhäuser. Bei 22,4 Prozent der Wohnungsangebote und 21,0 Prozent der Hausangebote wurden die ausgeschriebenen Preise im Verlauf der Vermarktung angepasst.
Die Entwicklung fällt regional sehr unterschiedlich aus. Während sich Eigentumswohnungen in Köln im dritten Quartal gegenüber dem vorherigen Quartal um 2,8 Prozent verteuerten, stiegen die Preise in Frankfurt am Main um 2,4 Prozent. Düsseldorf verzeichnete einen Zuwachs von 0,8 Prozent.
In Berlin gingen die Wohnungspreise dagegen um 0,9 Prozent zurück. Gegenüber dem Vorjahr lag das Minus in der Hauptstadt sogar bei 2,9 Prozent. In Stuttgart blieben die Preise mit einem Rückgang von 0,1 Prozent nahezu unverändert, ebenso in Leipzig ohne messbare Veränderung zum Vorquartal.
Auch gegenüber früheren Höchstständen unterscheiden sich die Märkte deutlich. Eine längerfristige GREIX-Auswertung zeigt, dass Eigentumswohnungen in mehreren hochpreisigen Städten noch erheblich unter ihren bisherigen Rekordwerten liegen. In günstigeren Märkten wurden diese Höchststände teilweise bereits wieder erreicht oder überschritten.
Während sich der Markt für Wohneigentum abkühlt, verteuert sich die Suche nach einer Mietwohnung weiter. Laut dem GREIX-Mietpreisindex vom 15. Oktober 2026 stiegen die Angebotsmieten im dritten Quartal um durchschnittlich 1,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Im Jahresvergleich lag der Anstieg bei 3,7 Prozent.
Anders als bei den Kaufpreisen gab es bei den Mieten auch inflationsbereinigt einen Zuwachs. Real stiegen die Angebotsmieten um 0,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal und um 0,7 Prozent innerhalb eines Jahres.
Besonders deutlich ist der Unterschied bei Bestandswohnungen. Ihre Angebotsmieten erhöhten sich im Jahresvergleich um 3,7 Prozent. Bei Neubauwohnungen lag der Anstieg bei 3,3 Prozent.
Der Mietpreisindex berücksichtigt Angebote aus 37 deutschen Städten und Regionen. Er misst die geforderten Mieten bei Wohnungsangeboten und nicht die tatsächlich gezahlten Mieten sämtlicher bestehender Mietverhältnisse.
Bei den Mietpreisen bestehen weiterhin erhebliche regionale Unterschiede. München verzeichnete im dritten Quartal mit durchschnittlich 23,70 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter das höchste Niveau unter den untersuchten Städten. In Frankfurt am Main waren es 17,90 Euro, in Hamburg 16,50 Euro und in Berlin 15,80 Euro.
Auch die Steigerungsraten fallen unterschiedlich aus. In Hamburg stiegen die Angebotsmieten gegenüber dem Vorjahresquartal um 6,7 Prozent. Düsseldorf und Köln verzeichneten jeweils ein Plus von 5,4 Prozent. In Berlin lag der Anstieg bei 1,4 Prozent.
Für den deutschen Wohnungsmarkt ergibt sich damit ein zweigeteiltes Bild. Die Kaufpreise entwickeln sich nach der zwischenzeitlichen Erholung wieder schwächer. Gleichzeitig müssen Wohnungssuchende bei Neuvermietungen vielerorts mit höheren Kosten rechnen. Sinkende reale Immobilienwerte führen somit nicht automatisch zu einer Entlastung auf dem Mietmarkt.
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