Die Immobilienpreise in Deutschland kommen kaum noch vom Fleck. Nach einer neuen Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) sind Eigentumswohnungen und Häuser im dritten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahr nur geringfügig teurer geworden. Gleichzeitig steigen die Angebotsmieten deutlich. Als wesentlichen Grund für die schwache Entwicklung der Kaufpreise nennen die Forscher höhere Finanzierungskosten. Auch der ohnehin angeschlagene Wohnungsneubau gerät dadurch weiter unter Druck.
Eigentumswohnungen verteuerten sich zwischen dem dritten Quartal 2025 und dem dritten Quartal 2026 bundesweit um lediglich 0,3 Prozent. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern fiel der Anstieg mit 0,4 Prozent ebenfalls gering aus. Gegenüber dem zweiten Quartal 2026 erhöhten sich die Preise um 0,2 beziehungsweise 0,1 Prozent.
Damit setzt sich eine Entwicklung fort, die bereits seit 2023 zu beobachten ist. Nach Berechnungen des IW liegen die Kaufpreise weiterhin gut zehn Prozent unter dem Höchststand von 2022. Eine deutliche Erholung ist trotz steigender Einkommen und eines begrenzten Wohnungsangebots bislang ausgeblieben.
Die Untersuchung basiert auf mehreren Millionen Immobilienanzeigen. Mithilfe statistischer Verfahren berücksichtigt das IW Unterschiede bei Lage, Größe und Ausstattung der angebotenen Objekte. Die Ergebnisse beschreiben damit die Entwicklung der inserierten Preise und nicht unmittelbar die tatsächlich vereinbarten Kaufpreise.
Eine zentrale Ursache sieht das IW in den gestiegenen Zinsen. Seit Anfang 2026 haben sich die Renditen langfristiger Pfandbriefe, die auch der Refinanzierung von Immobilienkrediten dienen, bei zehnjähriger Laufzeit um nahezu 0,7 Prozentpunkte erhöht. Bei kürzeren Laufzeiten lag der Anstieg sogar bei mehr als einem Prozentpunkt.
Für Käufer wirken sich höhere Kreditzinsen unmittelbar auf die monatliche Belastung aus. Das IW verdeutlicht dies anhand einer Modellrechnung: Bei einem Darlehen von 300.000 Euro und einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent lag die monatliche Rate zu Jahresbeginn bei ungefähr 1.450 Euro. Unter den inzwischen gestiegenen Finanzierungskosten beträgt sie rund 1.600 Euro. Das entspricht einer Mehrbelastung von etwa 150 Euro monatlich.
Nach Einschätzung der Forscher hängen die höheren Finanzierungskosten unter anderem mit gestiegenen Inflationserwartungen und der Entwicklung an den internationalen Kapitalmärkten zusammen. Insbesondere die Energiepreise sowie Sorgen über die Staatsverschuldung in den USA und Frankreich beeinflussen demnach das Zinsumfeld.
Hinter den bundesweit nahezu unveränderten Immobilienpreisen verbergen sich deutliche regionale Unterschiede. In den sieben größten deutschen Metropolen gingen die Preise für Eigentumswohnungen innerhalb eines Jahres durchschnittlich um 0,8 Prozent zurück. Ein- und Zweifamilienhäuser verbilligten sich dort sogar um 2,3 Prozent.
Unter den zehn größten deutschen Städten verzeichnete Stuttgart mit minus 3,9 Prozent den stärksten Rückgang der untersuchten Kaufpreise. Auch in Berlin mit minus 2,0 Prozent, Köln mit minus 1,3 Prozent und München mit minus 0,7 Prozent wurden Rückgänge ermittelt.
Anders verlief die Entwicklung in Essen und Dortmund. Dort stiegen die Kaufpreise gegenüber dem Vorjahresquartal um 3,5 beziehungsweise 2,0 Prozent. Hamburg verzeichnete ein Plus von 1,8 Prozent.
Die Unterschiede zeigen, dass sich die Nachfrage nach Wohneigentum regional unterschiedlich entwickelt. Besonders hochpreisige Standorte stehen nach Einschätzung des IW stärker unter Druck, während andere Großstädte und deren Umland teilweise weitere Preissteigerungen verzeichnen.
Während die Kaufpreise weitgehend stagnieren, setzt sich der Anstieg der Angebotsmieten fort. Im dritten Quartal 2026 lagen diese nach Angaben des IW bundesweit um 4,5 Prozent über dem Vorjahresniveau. Gegenüber dem zweiten Quartal erhöhten sie sich um 1,2 Prozent.
Besonders deutlich fiel der Anstieg mit 5,2 Prozent im Umland der sieben größten Städte aus. Innerhalb der Metropolen verteuerten sich neu angebotene Mietwohnungen durchschnittlich um 3,8 Prozent.
Unter den zehn größten Städten meldet das IW für Hamburg mit 6,8 Prozent den stärksten Mietanstieg. Köln folgt mit 5,3 Prozent und Essen mit 4,9 Prozent. In Berlin erhöhten sich die Angebotsmieten um 2,6 Prozent, in München um 2,8 Prozent.
Die Ergebnisse beziehen sich auf neu angebotene Mietwohnungen und lassen sich deshalb nicht unmittelbar auf bestehende Mietverhältnisse übertragen. Das IW führt die Entwicklung unter anderem darauf zurück, dass höhere Finanzierungskosten den Immobilienkauf erschweren und dadurch zusätzliche Nachfrage auf den Mietmarkt verlagern.
Auch für den Wohnungsneubau bleibt die wirtschaftliche Lage schwierig. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurden 2025 deutschlandweit rund 206.600 Wohnungen fertiggestellt. Das waren 18 Prozent weniger als 2024 und der niedrigste Wert seit 2012.
Zugleich haben sich Bauleistungen erneut verteuert. Im August 2026 lagen die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude nach Angaben der Statistikbehörde um 5,5 Prozent über dem Vorjahresniveau. Damit treffen höhere Baukosten und gestiegene Finanzierungskosten gleichzeitig auf Bauherren und Investoren.
Bei den Baugenehmigungen zeigt sich allerdings eine gegenläufige Entwicklung. Von Januar bis August 2026 wurden bundesweit 169.400 Wohnungen in neuen und bestehenden Gebäuden genehmigt. Gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum entspricht das einem Anstieg um 12,1 Prozent. Da zwischen Genehmigung und Fertigstellung häufig mehrere Jahre liegen, bedeutet diese Zunahme noch keinen unmittelbaren Anstieg der fertiggestellten Wohnungen.
Das IW erwartet dennoch, dass die Zahl der fertiggestellten Wohnungen zunächst weiter zurückgehen könnte. Die Forscher verweisen auf die schwächere Nachfrage und die steigenden Kosten. Als möglichen Ansatz zur Stabilisierung des Marktes schlägt das Institut staatliche Bürgschaften für private Immobilienkredite vor. Diese könnten nach Einschätzung des IW dazu beitragen, Finanzierungen zu erleichtern und die Nachfrage nach Wohneigentum zu unterstützen.
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