Offene Immobilienfonds in Deutschland stehen weiter unter erheblichem Druck. Anleger haben seit Anfang 2024 Milliardenbeträge abgezogen, mehrere Fondsgesellschaften haben Rücknahmen ausgesetzt oder die Auflösung ihrer Fonds beschlossen. Ende Oktober 2026 verschärft sich die Situation erneut: Die Deutsche-Bank-Tochter DWS begrenzt bei einem ihrer Immobilienfonds die Rückgabe von Anteilen drastisch. Gleichzeitig erreichen die Abschläge beim Börsenhandel mit Immobilienfonds neue Höchststände.
Seit dem 28. Oktober 2026 führt die DWS fällige Rücknahmeaufträge beim offenen Immobilienfonds grundbesitz europa zunächst nur noch zu zehn Prozent aus. Die Fondsgesellschaft hatte die Maßnahme am 26. Oktober angekündigt und zum folgenden Tag aktiviert. Am ersten Tag wurden fällige Rückgaben noch vollständig bedient.
Für betroffene Anleger bedeutet das, dass zunächst lediglich ein Zehntel der zur Rückgabe angemeldeten Anteile eingelöst wird. Die übrigen Anteile bleiben im Depot. Der nicht ausgeführte Teil des Rücknahmeauftrags verliert seine Gültigkeit, sodass Anleger für eine spätere Rückgabe erneut einen Auftrag erteilen müssen.
Die Beschränkung darf zunächst höchstens zwölf Monate gelten. Die DWS kann die Rücknahmequote während dieses Zeitraums verändern oder die Beschränkung vorzeitig beenden. Das Unternehmen will durch weitere Immobilienverkäufe zusätzliche Liquidität schaffen.
Die finanziellen Belastungen der Branche spiegeln sich in den Zahlen des deutschen Fondsverbands BVI wider. Aus offenen Immobilien-Publikumsfonds flossen 2024 netto rund 5,9 Milliarden Euro ab. Im Jahr 2025 stiegen die Abflüsse auf etwa 7,7 Milliarden Euro.
Auch 2026 setzte sich die Entwicklung fort. Allein im ersten Halbjahr zogen Anleger netto rund 3,3 Milliarden Euro ab. Davon entfielen etwa 1,8 Milliarden Euro auf das erste und 1,5 Milliarden Euro auf das zweite Quartal.
Das verwaltete Vermögen offener Immobilien-Publikumsfonds lag Ende Juni 2026 bei rund 108,2 Milliarden Euro. Drei Jahre zuvor waren es noch rund 132,1 Milliarden Euro gewesen. Der Rückgang ergibt sich sowohl aus Mittelbewegungen als auch aus Veränderungen der Fondsbewertungen.
Nach Berechnungen des Analysehauses Barkow Consulting summierten sich die Nettomittelabflüsse seit Beginn der jüngsten Abflussphase bis März 2026 bereits auf rund 16,1 Milliarden Euro. Damit übertraf die Summe die rund 13,1 Milliarden Euro aus der früheren Immobilienfondskrise zwischen 2005 und 2008. Die beiden Vergleichszeiträume unterscheiden sich allerdings erheblich.
Nicht alle Bereiche des Immobilienfondsmarktes entwickeln sich gleich. Offene Immobilien-Spezialfonds, die vor allem institutionellen Anlegern offenstehen, verzeichneten im ersten Halbjahr 2026 nach BVI-Angaben weiterhin Nettozuflüsse von rund 1,5 Milliarden Euro.
Neben den Mittelabflüssen belastet die wachsende Differenz zwischen den offiziellen Rücknahmepreisen der Fondsgesellschaften und den tatsächlichen Börsenkursen die Anlageklasse.
Eine am 30. Oktober veröffentlichte Auswertung des Geldratgebers Finanztip zeigt, dass die Börsenkurse von 14 großen offenen Immobilienfonds im volumengewichteten Durchschnitt 19,3 Prozent unter den offiziellen Rücknahmepreisen lagen. Im Juni hatte die Differenz noch 11,2 Prozent betragen. Der aktuelle Wert ist der höchste seit Beginn dieser detaillierten Untersuchung Anfang 2025.
Auch große Fonds sind betroffen. Beim Deka-ImmobilienEuropa lag der Abschlag zum Erhebungsstichtag am 27. Oktober bei 16,1 Prozent, beim hausInvest von Commerz Real bei 17,2 Prozent. Für den DWS-Fonds grundbesitz europa ermittelte Finanztip sogar eine Differenz von mehr als 50 Prozent.
Solche Abschläge bedeuten nicht automatisch, dass die Immobilien im jeweiligen Fonds bereits entsprechend abgewertet wurden. Sie zeigen vielmehr, zu welchen Preisen Anleger ihre Anteile an der Börse verkaufen können. Der tatsächlich erzielbare Verkaufspreis kann deshalb erheblich vom ausgewiesenen Rücknahmepreis abweichen.
Weitere Entscheidungen im Oktober verdeutlichen die angespannte Liquiditätslage einzelner Anbieter.
Die Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft setzte am 20. Oktober 2026 die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen des Fonds Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working aus. Nach Angaben der Gesellschaft reichten die verfügbaren liquiden Mittel nicht aus, um fällige Rückgabewünsche zu erfüllen und gleichzeitig die laufende Bewirtschaftung der Immobilien sicherzustellen.
Anders als bei der anteiligen Beschränkung der DWS werden bei diesem Fonds derzeit überhaupt keine Anteile von der Fondsgesellschaft zurückgenommen. Die Aussetzung kann nach den gesetzlichen Regelungen bis zu 36 Monate dauern.
Die Catella Real Estate AG beschloss bereits zum 13. Oktober die Abwicklung ihres Fonds Catella MAX. Dessen Immobilienbestand soll schrittweise verkauft werden. Die Gesellschaft begründete die Entscheidung unter anderem mit anhaltenden Mittelabflüssen und schwierigen Bedingungen für Immobilienverkäufe.
Auch andere Fonds wurden 2026 zur Abwicklung vorgesehen. Dazu gehören der Leading Cities Invest von Kanam Grund, dessen Verwaltung zum 26. Juni gekündigt wurde, sowie der UBS (D) Euroinvest Immobilien, für den die Verwaltungsgesellschaft im September das Ende des regulären Fondsgeschäfts einleitete.
Eine wesentliche Ursache der Entwicklung ist das veränderte Zinsumfeld. Mit den seit 2022 deutlich gestiegenen Finanzierungskosten gerieten viele Immobilienbewertungen unter Druck. Gleichzeitig wurden verzinsliche Alternativen für Anleger wieder attraktiver.
Bei Gewerbeimmobilien kommen strukturelle Veränderungen hinzu. Insbesondere bei Bürogebäuden und Einzelhandelsflächen beeinflussen unter anderem Homeoffice, verändertes Einkaufsverhalten und Leerstand die wirtschaftlichen Perspektiven.
Wie deutlich Neubewertungen ausfallen können, zeigte der UniImmo: Wohnen ZBI von Union Investment bereits im Juni 2024. Nach einer Sonderbewertung des gesamten Immobilienbestandes sank der offizielle Rücknahmepreis damals an einem Tag um 16,71 Prozent.
Immobilien lassen sich anders als börsennotierte Wertpapiere nicht jederzeit kurzfristig verkaufen. Müssen Fondsgesellschaften umfangreiche Rückgaben finanzieren, können sie deshalb gezwungen sein, Immobilien zu veräußern. Bei geringer Nachfrage nach Objekten können solche Verkäufe länger dauern oder niedrigere Preise erzielen.
Für offene Immobilienfonds gelten besondere Regeln zur Verfügbarkeit des investierten Kapitals. Bei Anteilen, die nach dem 21. Juli 2013 erworben wurden, beträgt die gesetzliche Mindesthaltedauer 24 Monate. Zusätzlich gilt eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten.
Wer seine Anteile vor Ablauf der Kündigungsfrist verkaufen möchte, kann unter Umständen die Börse nutzen. Voraussetzung ist, dass ein entsprechender Handelsplatz verfügbar ist und sich ein Käufer findet. Der Börsenkurs kann deutlich unter dem Rücknahmepreis der Fondsgesellschaft liegen.
Eine vorübergehende Rücknahmeaussetzung bedeutet nicht, dass der betreffende Fonds insolvent ist. Anleger bleiben grundsätzlich weiterhin investiert. Wird ein Fonds dagegen endgültig abgewickelt, erfolgt die Rückzahlung normalerweise schrittweise aus den Erlösen der Immobilienverkäufe. Dieser Prozess kann mehrere Jahre in Anspruch nehmen.
Die aktuellen Entwicklungen betreffen nicht jeden offenen Immobilienfonds gleichermaßen. Sie verdeutlichen jedoch, dass auch breit gestreute Immobilienanlagen Wertverluste und erhebliche Einschränkungen bei der Verfügbarkeit des angelegten Geldes mit sich bringen können.
Texte werden mit Unterstützung von KI-Tools erstellt und vor Veröffentlichung redaktionell geprüft. Mehr dazu