Der Nürnberger Bauträger Schultheiß Projektentwicklung AG hat einen Insolvenzantrag gestellt. Das Amtsgericht Nürnberg hat inzwischen eine vorläufige Insolvenzverwaltung angeordnet. Für Käufer, Handwerksbetriebe und Beschäftigte beginnt damit eine Phase der Unsicherheit. Auf den Baustellen des Unternehmens ruhen derzeit die Arbeiten. Mehrere laufende und geplante Projekte in Nürnberg und im Nürnberger Land umfassen zusammen mehr als 150 Eigentumswohnungen. Noch ist jedoch nicht entschieden, welche Bauvorhaben fortgeführt werden und wann die Arbeiten wieder aufgenommen werden können.
Das Amtsgericht Nürnberg ordnete am Montag, 5. Oktober 2026, um 14.20 Uhr Sicherungsmaßnahmen über das Vermögen der Schultheiß Projektentwicklung AG an. Das Verfahren trägt das Aktenzeichen IN 1530/26. Zum vorläufigen Insolvenzverwalter wurde Rechtsanwalt Dr. Jochen Zaremba bestellt. Verfügungen des Unternehmens sind nach dem Gerichtsbeschluss grundsätzlich nur noch mit seiner Zustimmung wirksam. Das gilt ausdrücklich auch für das Einziehen offener Forderungen.
Ein eröffnetes Insolvenzverfahren gibt es damit noch nicht. Zunächst wird geprüft, wie die wirtschaftliche Situation des Unternehmens aussieht und ob die Voraussetzungen für die Eröffnung des Verfahrens erfüllt sind. Auch Entscheidungen über eine dauerhafte Fortführung des Geschäftsbetriebs oder einzelne Projekte stehen noch aus. Zum konkreten Insolvenzgrund enthält die amtliche Bekanntmachung keine Angabe. Die genauen Ursachen der finanziellen Schwierigkeiten blieben zunächst offen.
Die Arbeiten auf den Baustellen der Schultheiß Projektentwicklung ruhen bereits seit Freitag. Damit trifft die vorläufige Insolvenz nicht nur Projekte, die sich noch in einer frühen Planungsphase befinden. Betroffen sind auch Wohngebäude, bei denen der Bau bereits weit fortgeschritten ist. Insgesamt befinden sich mehrere Vorhaben mit mehr als 150 Eigentumswohnungen in Nürnberg und Röthenbach an der Pegnitz im Bau oder in der Planung.
Wie unterschiedlich der jeweilige Stand ist, zeigen die aktuellen Projektangaben des Unternehmens. Beim Projekt „Der Sailersberg“ in Röthenbach entstehen 16 Eigentumswohnungen. Der Bau wurde bereits begonnen. Auf der Projektseite nennt Schultheiß den 28. Februar 2027 als Termin für die Bezugsfertigkeit und den 30. April 2027 für die vollständige Fertigstellung. Die Arbeiten dort ruhen derzeit.
In der Schwabacher Straße in Nürnberg-St. Leonhard baut das Unternehmen 20 Eigentumswohnungen. Dort war der Rohbau im September bereits fertig, als Richtfest gefeiert wurde. Als Bezugsfertigkeit wird bislang der 31. März 2027 genannt. Auch dieses Projekt befindet sich damit in einer entscheidenden Bauphase.
Bei anderen Vorhaben ist die Situation grundlegend anders. Für die „Gründlacher Gärten“ in Nürnberg-Großgründlach sind zunächst 25 Eigentumswohnungen vorgesehen. Die Baugenehmigung liegt nach Unternehmensangaben vor, mit dem Bau wurde jedoch noch nicht begonnen. Als bisheriger Termin für die Bezugsfertigkeit wird Ende April 2028 genannt.
Auch beim Projekt „Am Landgraben“ in Nürnberg-Röthenbach mit 36 geplanten Eigentumswohnungen hatte der Bau zuletzt noch nicht begonnen. Auf der Projektseite heißt es zudem, die Baugenehmigung sei noch nicht erteilt. Beim Projekt „PARKLIFE Gebersdorf“ war dagegen bereits der Rohbau fertig. Damit unterscheiden sich die finanziellen, baulichen und vertraglichen Ausgangslagen der einzelnen Vorhaben erheblich.
Eine pauschale Aussage, wann sämtliche Bauarbeiten wieder starten oder welche geplanten Fertigstellungstermine gehalten werden können, ist deshalb derzeit nicht möglich.
Ein Insolvenzantrag führt nicht automatisch dazu, dass bereits geschlossene Kaufverträge beendet werden oder Käufer ihre Wohnung verlieren. Entscheidend sind unter anderem der jeweilige Baufortschritt, die bereits geleisteten Kaufpreisraten, die Eintragungen im Grundbuch und die konkrete Gestaltung des notariellen Bauträgervertrags.
Bei Bauträgerverträgen schützt die Makler- und Bauträgerverordnung Käufer unter anderem dadurch, dass bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein müssen, bevor der Bauträger Zahlungen entgegennehmen darf. Dazu gehören grundsätzlich eine entsprechende Vormerkung im Grundbuch und die Sicherung der Freistellung von bestimmten Grundpfandrechten. Die Kaufpreiszahlungen erfolgen außerdem typischerweise entsprechend dem erreichten Baufortschritt in Teilbeträgen.
Welche Folgen sich daraus im konkreten Fall ergeben, hängt jedoch vom einzelnen Vertrag ab. Auch die Schultheiß Projektentwicklung weist in ihren Vertragsinformationen darauf hin, dass für den Fall einer nicht abgeschlossenen Baumaßnahme Regelungen zur Freistellung des Vertragsobjekts beziehungsweise zur Rückzahlung bestimmter bereits geleisteter Beträge durch den finanzierenden Kreditgeber bestehen können. Maßgeblich bleiben die tatsächlich vereinbarten Vertragsunterlagen und die jeweilige Freistellungserklärung.
Sollte das Insolvenzverfahren eröffnet werden, erhält der Insolvenzverwalter bei noch nicht vollständig erfüllten gegenseitigen Verträgen grundsätzlich ein gesetzliches Wahlrecht. Er kann die Erfüllung des Vertrags übernehmen und die Gegenleistung verlangen. Lehnt er die Erfüllung ab, können daraus resultierende Ansprüche grundsätzlich nur als Insolvenzforderungen geltend gemacht werden. Diese Regelung ergibt sich aus Paragraf 103 der Insolvenzordnung.
Damit ist noch nicht entschieden, dass unfertige Wohnungen aufgegeben werden. Gerade bei weit fortgeschrittenen Projekten kann eine Fertigstellung wirtschaftlich sinnvoll sein. Ob dies bei Schultheiß der Fall ist, muss nun für die einzelnen Bauvorhaben geprüft werden. Ebenso offen ist, ob dafür bestehende Handwerksunternehmen weiterarbeiten, neue Vereinbarungen getroffen oder zusätzliche Finanzmittel bereitgestellt werden können.
Der Insolvenzantrag markiert eine deutliche Veränderung gegenüber den Plänen, die Schultheiß Projektentwicklung zu Jahresbeginn veröffentlicht hatte. Im Januar erklärte das Unternehmen seine Konsolidierungsphase für beendet und kündigte eine Wachstumsstrategie an. Angestrebt wurde ein Jahresumsatz zwischen 150 und 250 Millionen Euro. Im Geschäft mit Eigentumswohnungen sollten jährlich 200 bis 250 Einheiten entstehen, ergänzt um weitere Großprojekte für institutionelle Investoren.
Bereits zuvor hatte sich das Unternehmen auch über Anleihen finanziert. Die Laufzeit einer Schuldverschreibung über sechs Millionen Euro, die ursprünglich im Februar 2025 fällig war, wurde nach einer Abstimmung der Gläubiger bis Februar 2027 verlängert. Daraus allein lässt sich jedoch keine Ursache für den jetzigen Insolvenzantrag ableiten.
Der Fall trifft auf eine weiterhin schwierige Lage im deutschen Wohnungsbau. Das ifo Institut meldete für Juli 2026, dass 41,2 Prozent der befragten Wohnungsbauunternehmen über zu wenige Aufträge klagten. Zugleich berichteten 13,1 Prozent von Projektstornierungen. Das Geschäftsklima hatte sich zwar leicht verbessert, blieb aber deutlich im negativen Bereich.
Auch die Insolvenzstatistik zeigt eine hohe Belastung des Baugewerbes. Von Januar bis Mai 2026 registrierte das Statistische Bundesamt in der Branche 44 Unternehmensinsolvenzen je 10.000 Unternehmen. Damit gehörte das Baugewerbe zu den Wirtschaftsbereichen mit einer vergleichsweise hohen Insolvenzhäufigkeit. Ein unmittelbarer Zusammenhang mit den Problemen bei Schultheiß ist daraus allerdings nicht abzuleiten.
Wichtig ist zudem die Abgrenzung zu einem ähnlich benannten Nürnberger Unternehmen. Die SCHULTHEISS Wohnbau AG ist nach eigener Mitteilung von dem Insolvenzantrag nicht betroffen. Sie und die Schultheiß Projektentwicklung AG sind eigenständige Unternehmen.
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