Beim steuerfreien Verkauf von Immobilien bleibt die bisherige Regelung vorerst erhalten. Vorschläge, die zehnjährige Spekulationsfrist für Immobilien abzuschaffen und Gewinne aus langfristig gehaltenen Mietwohnungen oder Häusern künftig zu besteuern, haben keine Mehrheit gefunden. Der Bundestag lehnte am 8. Oktober 2026 einen entsprechenden Gesetzentwurf der Grünen ab. Am 16. Oktober verzichtete auch der Bundesrat darauf, eine vergleichbare Forderung seiner Ausschüsse zu übernehmen.
Anders entwickelt sich die Lage bei Kryptowährungen. Bundesfinanzminister Lars Klingbeil (SPD) lässt eine Reform vorbereiten, nach der Gewinne aus Bitcoin und anderen bestimmten Kryptowerten unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig werden sollen. Für Gold gibt es dagegen keine vergleichbare konkrete Gesetzesinitiative der Bundesregierung.
Die Grünen hatten im Juni 2026 einen Gesetzentwurf vorgelegt, der Gewinne aus dem Verkauf nicht selbst genutzter Immobilien dauerhaft der Einkommensteuer unterwerfen sollte. Bisher bleiben solche Gewinne grundsätzlich steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen. Nach den Vorstellungen der Grünen sollte diese Begünstigung wegfallen. Die Fraktion erwartete dadurch zusätzliche Steuereinnahmen von rund sechs Milliarden Euro. Am 8. Oktober stimmten 131 Bundestagsabgeordnete für den Entwurf, 446 dagegen.
Eine ähnliche Änderung schlug der Finanzausschuss des Bundesrats am 5. Oktober im Zusammenhang mit dem Einkommensteuerreformgesetz 2027 vor. Die Empfehlung sah vor, Gewinne aus privat gehaltenen, nicht selbst genutzten Immobilien unabhängig von der Besitzdauer mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu besteuern. Für selbst genutztes Wohneigentum sollte eine Ausnahme bestehen bleiben. Voraussetzung wäre entweder eine ausschließliche Eigennutzung seit Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung oder eine zusammenhängende Selbstnutzung von mindestens 36 Monaten gewesen. Diese hätte frühestens sechs Monate vor dem Verkauf enden dürfen. Besondere Regeln waren unter anderem für die Überlassung an Kinder und für Trennungsfälle vorgesehen.
Der Ausschussvorschlag enthielt außerdem eine Übergangsregelung für bereits erworbene Immobilien. Eigentümer, deren bisherige Zehnjahresfrist bei Verkündung des Gesetzes schon abgelaufen gewesen wäre, sollten geschützt bleiben. Bei Immobilien mit noch laufender Frist hätte die Änderung hingegen auch bestehende Eigentumsverhältnisse betroffen. Diese Regelung wurde jedoch nicht beschlossen. In der Stellungnahme des Bundesrats vom 16. Oktober ist die Abschaffung der Zehnjahresfrist nicht enthalten. Ein verbindlicher Einführungstermin existiert deshalb nicht.
Nach Paragraf 23 des Einkommensteuergesetzes können Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen innerhalb der zehnjährigen Frist einkommensteuerpflichtig sein. Nach Ablauf dieser Frist fällt bei einem privaten Veräußerungsgeschäft grundsätzlich keine Einkommensteuer auf den Gewinn an. Davon zu unterscheiden sind gewerbliche Immobiliengeschäfte, für die andere steuerliche Regeln gelten können.
Selbst genutztes Wohneigentum genießt weiterhin eine zusätzliche Ausnahme. Ein Verkauf kann auch innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei sein, wenn die Immobilie seit Anschaffung oder Fertigstellung ausschließlich selbst bewohnt wurde. Alternativ genügt unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Die vom Bundesratsausschuss angeregte strengere Mindestdauer von 36 Monaten gilt nicht.
Gegen die vorgeschlagene dauerhafte Besteuerung von Immobiliengewinnen hatte sich unter anderem Hessens Ministerpräsident Boris Rhein (CDU) ausgesprochen. Er kritisierte die möglichen Auswirkungen auf den privaten Vermögensaufbau und die Altersvorsorge. Die Grünen begründeten ihre Initiative dagegen mit einer aus ihrer Sicht ungerechtfertigten steuerlichen Bevorzugung langfristig gehaltener Immobilien gegenüber anderen Anlageformen.
Deutlich konkreter sind die Steuerpläne für Kryptowährungen. Das Bundesfinanzministerium veröffentlichte am 30. September 2026 einen Referentenentwurf, der die Besteuerung bestimmter Kryptowerte grundlegend verändern soll. Dazu gehören insbesondere Bitcoin und Ether. Künftig sollen Veräußerungsgewinne und bestimmte laufende Erträge aus solchen Kryptowerten als Einkünfte aus Kapitalvermögen behandelt werden. Für entsprechende private Kapitaleinkünfte ist grundsätzlich eine Besteuerung von 25 Prozent zuzüglich gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer vorgesehen.
Bislang fallen private Verkäufe solcher Kryptowährungen grundsätzlich unter Paragraf 23 des Einkommensteuergesetzes. Nach einer Haltedauer von mehr als einem Jahr können Gewinne steuerfrei sein. Der Regierungsentwurf zur Kryptobesteuerung soll diese Begünstigung für künftig erworbene betroffene Kryptowerte beseitigen. Verkäufe wären dann auch nach mehreren Jahren steuerpflichtig. Nicht sämtliche digitalen Vermögenswerte sind von der geplanten Neuregelung gleichermaßen erfasst. Für bestimmte Token und andere Kryptowerte sieht der Entwurf eine abweichende Behandlung vor.
Nach dem bisherigen Zeitplan sollen die materiellen Änderungen am 1. Januar 2027 greifen. Betroffen wären grundsätzlich Kryptowerte, die nach dem 31. Dezember 2026 angeschafft werden oder zufließen. Für Altbestände sollen die bisherigen Vorschriften weitergelten. Ab dem 1. Januar 2028 sollen außerdem bestimmte Kryptodienstleister die Kapitalertragsteuer direkt einbehalten. Allerdings handelt es sich weiterhin um einen Referentenentwurf des Finanzministeriums. Die endgültige gesetzliche Ausgestaltung und die tatsächlichen Einführungstermine stehen noch nicht fest.
Die Deutsche Kreditwirtschaft kritisierte in einer Stellungnahme vom 15. Oktober unter anderem die kurzen Umsetzungsfristen und ungeklärte Fragen zur Ermittlung steuerpflichtiger Gewinne. Sie hält einen gemeinsamen Beginn der neuen Besteuerung und des Steuerabzugs frühestens zum 1. Januar 2029 für realistisch. Auch die unterschiedliche Datenverfügbarkeit bei inländischen Anbietern, ausländischen Plattformen und selbst verwahrten Kryptowerten bereitet den Banken Schwierigkeiten.
Für physisches Gold gilt weiterhin grundsätzlich die einjährige Haltefrist. Wer privat erworbene Goldmünzen oder Goldbarren nach mehr als einem Jahr mit Gewinn verkauft, muss diesen Veräußerungsgewinn normalerweise nicht versteuern. Erfolgt der Verkauf innerhalb eines Jahres, kann Einkommensteuer anfallen. Für bestimmte Wertpapiere und andere Anlageprodukte mit Goldbezug gelten zum Teil andere Regeln.
Die diskutierte Abschaffung der Steuerfreiheit für langfristig gehaltene Kryptowährungen bedeutet keine automatische Änderung für Gold. Der Referentenentwurf des Bundesfinanzministeriums beschränkt sich auf bestimmte Kryptowerte. Eine entsprechende konkrete Regierungsinitiative zur dauerhaften Besteuerung von Verkaufsgewinnen aus physischem Gold liegt nicht vor. Der Verweis auf mögliche spätere Änderungen bei Gold beschreibt damit eine steuerpolitische Diskussion, aber keine bereits beschlossene Maßnahme.
Damit unterscheiden sich die drei Anlageformen auch hinsichtlich des Gesetzgebungsstands deutlich. Bei Immobilien sind die jüngsten Vorschläge zur Abschaffung der Zehnjahresfrist gescheitert. Für bestimmte Kryptowährungen liegt ein konkreter ministerieller Entwurf mit vorgesehenen Übergangsregeln vor. Bei Gold bleibt die geltende Besteuerung unverändert. Für Immobilienbesitzer und Goldanleger entsteht aus den bisherigen Vorschlägen keine neue Steuerpflicht.
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