F.a.M/Münster. Die Zinsen im Euroraum steigen wieder – und damit rücken auch die Finanzierungskosten großer Wohnungskonzerne erneut in den Fokus. Für die LEG in Münster ist das besonders relevant: Der Konzern bewirtschaftet in der Stadt 6.144 Wohnungen und gehört damit zu den großen Vermietern. Schon vor der jüngsten Zinserhöhung der Europäischen Zentralbank sind die durchschnittlichen Finanzierungskosten der LEG gestiegen. Für Mieter stellt sich deshalb eine naheliegende Frage: Bedeutet ein höherer Zinsdruck am Ende auch höhere Mieten?
Eine einfache Gleichung gibt es dabei nicht. Höhere Kreditzinsen dürfen Vermieter nicht einfach auf die Kaltmiete aufschlagen. Dennoch kann das veränderte Zinsumfeld die Strategie großer Immobilienunternehmen beeinflussen – etwa bei Investitionen, Verkäufen, Neubauten und der Frage, wie stark gesetzlich mögliche Mieterhöhungen ausgeschöpft werden.
Am 10. September 2026 hat die Europäische Zentralbank ihre drei Leitzinsen um jeweils 0,25 Prozentpunkte angehoben. Seit dem 16. September liegt der Zinssatz für die Einlagefazilität bei 2,50 Prozent, der Hauptrefinanzierungssatz bei 2,65 Prozent. Die EZB begründet den Schritt mit anhaltendem Inflationsdruck.
Für Immobilienunternehmen ist die Entwicklung relevant, weil große Wohnungsbestände üblicherweise zu einem erheblichen Teil fremdfinanziert werden. Kredite und Anleihen laufen allerdings über viele Jahre. Eine Zinserhöhung schlägt deshalb nicht sofort auf sämtliche Finanzierungen durch. Besonders wichtig wird sie dann, wenn bestehende Schulden refinanziert oder neue Mittel aufgenommen werden müssen.
Bei der LEG ist dieser Effekt bereits in den Zahlen sichtbar. Die durchschnittlichen Finanzierungskosten des Konzerns lagen zum 30. Juni 2026 bei 1,82 Prozent. Ende 2025 waren es noch 1,66 Prozent. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Verbindlichkeiten beträgt 5,7 Jahre. Gleichzeitig betont das Unternehmen, dass sämtliche Fälligkeiten bis zum Ende des ersten Quartals 2027 durch vorhandene Liquidität gedeckt seien.
Von einer akuten Finanzkrise bei der LEG kann deshalb keine Rede sein. Der Verschuldungsgrad, der sogenannte Loan-to-Value, sank im ersten Halbjahr sogar von 46,8 auf 45,5 Prozent. Die LEG bestätigte Anfang August ihre Jahresprognose.
Für Münster haben die aktuellen Unternehmenszahlen besondere Bedeutung. Zum 30. Juni 2026 gehörten 6.144 Wohnungen mit zusammen rund 409.000 Quadratmetern Wohnfläche zum LEG-Bestand in der Stadt. Der Konzern ordnet Münster seinen wachstumsstarken Märkten zu.
Bemerkenswert ist die geringe Zahl leerstehender Wohnungen: Die EPRA-Leerstandsquote lag in Münster zum Halbjahresende lediglich bei 0,6 Prozent. Die durchschnittliche Ist-Miete erreichte 8,03 Euro je Quadratmeter. Ein Jahr zuvor waren es 7,67 Euro gewesen. Rechnerisch entspricht das einem Anstieg von rund 4,7 Prozent. Dabei handelt es sich um einen Durchschnittswert des gesamten Münsteraner Bestandes – nicht darum, dass jede einzelne Miete in diesem Umfang gestiegen wäre.
Auch der Wert des Münsteraner Bestands ist erheblich. Die LEG setzte den Wert ihrer Wohnimmobilien in Münster Ende Juni auf rund 1,105 Milliarden Euro an. Hinzu kamen Gewerbeimmobilien im Wert von rund 19 Millionen Euro.
Konzernweit stiegen die Mieten auf vergleichbarer Fläche im ersten Halbjahr um 3,7 Prozent auf durchschnittlich 7,21 Euro je Quadratmeter. Die LEG erwartet für das Gesamtjahr ein Mietwachstum von 3,8 bis 4,0 Prozent.
Für Mieter ist eine Unterscheidung entscheidend: Steigende Finanzierungskosten allein berechtigen einen Vermieter nicht dazu, die Kaltmiete zu erhöhen.
Bei bestehenden Mietverhältnissen kann eine Mieterhöhung beispielsweise bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Nach § 558 BGB muss die Miete zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens grundsätzlich seit 15 Monaten unverändert sein. Ein Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der vorherigen Erhöhung gestellt werden.
Münster verfügt über einen qualifizierten Mietspiegel. Der aktuelle Mietspiegel 2025 gilt vom 1. April 2025 bis zum 31. März 2027 und dient bei entsprechenden Mieterhöhungen als wichtiges Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Selbst wenn ein Vermieter sein Verlangen mit anderen Vergleichsdaten begründet, muss er grundsätzlich auch den Wert des qualifizierten Mietspiegels mitteilen, sofern dieser Angaben zur betreffenden Wohnung enthält.
Daneben können Modernisierungen zu höheren Mieten führen. Nach § 559 BGB können unter bestimmten Voraussetzungen jährlich acht Prozent der auf eine Wohnung entfallenden Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden. Reine Instandhaltungskosten zählen dabei nicht zu den umlagefähigen Modernisierungskosten.
Der Satz „Die Zinsen steigen, deshalb steigt die Miete“ wäre rechtlich also falsch.
Indirekt spielt das Zinsniveau für Mieter dennoch eine Rolle. Muss ein Wohnungskonzern auslaufende Kredite künftig zu höheren Konditionen refinanzieren, steigen seine Kapitalkosten. Das kann beeinflussen, welche Neubauprojekte sich rechnen, wie viel Geld für Modernisierungen zur Verfügung steht oder welche Immobilien verkauft werden.
Die LEG verfolgt bereits ein Verkaufsprogramm für insgesamt rund 5.000 Wohnungen. Im ersten Halbjahr 2026 wurden nach Unternehmensangaben Verkäufe von rund 1.000 Einheiten im Umfang von etwa 78 Millionen Euro abgeschlossen oder vereinbart. Dabei handelt es sich nach Angaben des Konzerns vor allem um Bestände außerhalb des strategischen Kernportfolios.
Zugleich investierte die LEG im ersten Halbjahr 2026 rund 202 Millionen Euro in ihre Bestände – zehn Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Das Unternehmen stellt steigende Finanzierungskosten damit bislang nicht als Anlass für einen Investitionsstopp dar.
Für Münster kommt ein weiterer Faktor hinzu: Wohnraum ist knapp. Eine Leerstandsquote von nur 0,6 Prozent im LEG-Bestand zeigt, wie hoch die Nachfrage ist. Damit unterscheidet sich Münster von vielen schwächeren Wohnungsmärkten, in denen Vermieter stärker um neue Mieter konkurrieren müssen.
Für einen großen Bestandshalter ist Münster deshalb ein wirtschaftlich attraktiver Standort. Aus Sicht der Mieter bedeutet die geringe Verfügbarkeit gleichzeitig, dass ein Wohnungswechsel häufig schwierig und teuer ist. Gerade deshalb dürfte die Entwicklung der Bestandsmieten weiterhin aufmerksam verfolgt werden.
Die jüngste EZB-Zinserhöhung macht die Situation für große Immobilienunternehmen nicht einfacher. Die aktuellen LEG-Zahlen zeigen allerdings ein differenziertes Bild: Die Finanzierungskosten steigen, gleichzeitig sinkt der Verschuldungsgrad, der Wohnungsbestand ist nahezu voll vermietet und die Mieten wachsen.
Für die rund 6.100 LEG-Wohnungen in Münster bedeutet das zunächst keine automatische neue Mietrunde. Entscheidend bleibt bei jeder Mieterhöhung, ob die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Das höhere Zinsniveau erhöht jedoch den wirtschaftlichen Druck auf die Immobilienbranche – und dürfte deshalb auch für die weitere Strategie großer Vermieter eine wichtige Rolle spielen.
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