Wer in Deutschlands Großstädten eine Wohnung sucht, muss vielerorts mit höheren Angebotsmieten rechnen. Besonders kräftig stiegen sie zuletzt in Hamburg, Düsseldorf und Köln. München bleibt dagegen die Stadt mit dem höchsten Mietniveau. Im dritten Quartal 2026 lag die durchschnittlich verlangte Kaltmiete dort bei 23,70 Euro pro Quadratmeter. Die Mieten in Deutschland entwickeln sich regional allerdings sehr unterschiedlich. Das zeigt der GREIX-Mietpreisindex des Kiel Instituts für Weltwirtschaft auf Basis der VALUE Marktdatenbank.
Unter den acht größten deutschen Städten verzeichnete Hamburg nach Angaben des Kiel Instituts im dritten Quartal 2026 gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum den stärksten Anstieg. Die Angebotsmieten erhöhten sich um 6,7 Prozent. In Düsseldorf und Köln lag das Plus jeweils bei 5,4 Prozent, in München bei 4,8 Prozent und in Frankfurt am Main bei 3,7 Prozent.
Deutlich geringer fiel der Jahresanstieg in Berlin aus. Dort lagen die angebotenen Mieten um 1,4 Prozent über dem Vorjahresniveau. Für Stuttgart und Leipzig errechneten die Forscher jeweils ein Plus von 1,9 Prozent. Die Entwicklung verläuft damit selbst zwischen großen und stark nachgefragten Wohnungsmärkten sehr unterschiedlich.
Beim Vergleich mit dem unmittelbar vorangegangenen Quartal zeigt sich eine andere Reihenfolge. In Berlin stiegen die Angebotsmieten im dritten Quartal gegenüber dem zweiten Quartal 2026 um 2,1 Prozent und damit stärker als in den anderen sieben Großstädten. Düsseldorf folgte mit 2,0 Prozent. In Köln veränderten sich die Mieten im Quartalsvergleich nicht.
Beim Preisniveau liegt München weiterhin deutlich vor den anderen großen Städten. Die durchschnittliche angebotene Nettokaltmiete erreichte im dritten Quartal 2026 laut GREIX 23,70 Euro je Quadratmeter. Dahinter folgten Frankfurt am Main mit 17,90 Euro, Hamburg mit 16,50 Euro und Stuttgart mit 16,40 Euro.
In Köln lag der Vergleichswert bei 16,00 Euro, in Berlin bei 15,80 Euro und in Düsseldorf bei 15,10 Euro. Leipzig war unter den acht größten Städten mit 10,40 Euro deutlich günstiger. Von allen 37 untersuchten Städten und Regionen wies Chemnitz mit 6,30 Euro den niedrigsten Wert auf.
Für eine Wohnung mit 80 Quadratmetern ergeben sich auf Basis dieser Quadratmeterpreise rechnerisch 1.896 Euro monatliche Kaltmiete in München und 1.320 Euro in Hamburg. Das sind Rechenbeispiele und keine Preise für konkrete Wohnungen. Lage, Zustand und Ausstattung können die tatsächliche Miethöhe erheblich verändern.
Der GREIX unterscheidet auch zwischen Neubauten und bereits vorhandenen Gebäuden. Bei angebotenen Bestandswohnungen stiegen die Mieten im dritten Quartal 2026 gegenüber dem Vorquartal um 1,2 Prozent. Bei Neubauwohnungen lag der Zuwachs lediglich bei 0,6 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahresquartal lagen die Anstiege bei 3,7 beziehungsweise 3,3 Prozent.
Als Neubauten gelten in dieser Auswertung Gebäude, deren Baujahr höchstens drei Jahre vor dem Vermarktungsjahr liegt. Die Zahlen beziehen sich auf neu angebotene Wohnungen, nicht auf Mieterhöhungen in laufenden Verträgen.
Ein weiterer Unterschied zeigt sich bei der Vermarktungsdauer. In den acht größten Städten blieben Neubauwohnungen in den vergangenen vier Quartalen durchschnittlich rund 14 Tage länger inseriert als Bestandswohnungen. Das Kiel Institut verweist darauf, dass die höheren Neubaumieten den Kreis potenzieller Interessenten einschränken können.
Unter den weiteren untersuchten Städten fiel im Jahresvergleich besonders Bochum auf. Dort stiegen die Angebotsmieten um 6,3 Prozent. Augsburg erreichte 5,6 Prozent und Mannheim 5,0 Prozent. Gegenüber dem zweiten Quartal verzeichneten Hamm und Mannheim jeweils 2,3 Prozent Zuwachs, Bochum 2,2 Prozent.
Nicht überall ging es zuletzt aufwärts. In Wiesbaden sanken die Angebotsmieten im Quartalsvergleich um 0,8 Prozent. In Bonn und Mönchengladbach lag der Rückgang jeweils bei 0,4 Prozent. Die Unterschiede unterstreichen, dass ein einzelner Durchschnittswert die regionale Entwicklung nur begrenzt beschreibt.
Im GREIX-Durchschnitt aller 37 Städte und Regionen verteuerten sich die Angebote im dritten Quartal gegenüber dem Vorquartal um 1,2 Prozent und im Jahresvergleich um 3,7 Prozent. Das Kiel Institut berechnet die Entwicklung qualitätsbereinigt anhand von mehr als 60.000 Inseraten pro Quartal.
Beim Wohnungsbau gibt es unterdessen mehr Genehmigungen: Nach Angaben des Statistischen Bundesamts wurden von Januar bis August 2026 deutschlandweit 169.400 Wohnungen genehmigt. Das waren 12,1 Prozent mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Eine Genehmigung bedeutet allerdings noch nicht, dass eine Wohnung fertiggestellt oder bereits auf dem Mietmarkt verfügbar ist. Entscheidend bleibt, wie viele Wohnungen tatsächlich angeboten werden.
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