Der Bundesgerichtshof hat eine wichtige Frage zur nachträglichen Abrechnung von Grundsteuer in Mietverhältnissen entschieden. Vermieter können eine Grundsteuer-Nachforderung auch dann noch gegenüber Mietern geltend machen, wenn die reguläre Jahresfrist für die Betriebskostenabrechnung bereits abgelaufen ist. Voraussetzung ist, dass sie die Verspätung nicht zu vertreten haben. Legt der Vermieter gegen Bescheide Einspruch ein, die der Grundsteuerfestsetzung zugrunde liegen, endet das Abrechnungshindernis nach der Entscheidung nicht schon mit dem ersten Grundsteuerbescheid. Maßgeblich kann vielmehr sein, wann über den Einspruch entschieden ist oder wann feststeht, dass sich die Grundsteuer nicht mehr ändert.
In dem Verfahren ging es um eine Vermieterin, die Betriebskosten für die Jahre 2017 und 2018 abgerechnet hatte. Zum Zeitpunkt der ursprünglichen Abrechnungen lagen ihr lediglich Grundsteuerbescheide für zuvor unbebaute Grundstücke vor. Deshalb setzte sie zunächst nur Abschläge an und behielt sich eine spätere Nachberechnung ausdrücklich vor.
Erst im April 2020 erhielt die Vermieterin einen geänderten Grundsteuerbescheid für das bebaute Grundstück. Gegen zugrunde liegende Bescheide über Einheitswert und Grundsteuermessbetrag legte sie Einspruch ein. Im August 2020 rechnete sie die Grundsteuer gegenüber den Mietern nachträglich ab. Der endgültig geänderte Grundsteuerbescheid folgte erst im Oktober 2020. Die Mieter hielten die Nachforderung für verspätet.
Nach der gesetzlichen Grundregel müssen Vermieter über Betriebskosten spätestens innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen. Nachforderungen sind nach Ablauf dieser Frist grundsätzlich ausgeschlossen, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung zu vertreten hat.
Kann der Vermieter die Frist jedoch unverschuldet nicht einhalten, gilt nach der Rechtsprechung eine zusätzliche Grenze. Die Nachforderung muss im Regelfall innerhalb von drei Monaten erhoben werden, nachdem das Abrechnungshindernis weggefallen ist. Der BGH stellte nun klar, dass der Zugang eines Grundsteuerbescheids dieses Hindernis nicht zwingend beseitigt, wenn noch Einsprüche gegen Grundlagenbescheide laufen.
Entscheidend ist nach der BGH-Entscheidung, dass der Grundsteuerbescheid von vorgelagerten Bescheiden abhängt. Wird etwa ein Steuermessbescheid geändert, kann auch der Grundsteuerbescheid angepasst werden. Solange ein Einspruchsverfahren läuft, kann der Vermieter deshalb nicht sicher ausschließen, dass sich die Grundlage der Umlage noch verändert.
Der BGH verwarf damit die Sichtweise, die Vermieterin hätte schon innerhalb von drei Monaten nach Zugang des ersten geänderten Grundsteuerbescheids abrechnen müssen. Das Abrechnungshindernis bestand fort, solange nicht feststand, ob und in welchem Umfang sich der Grundsteuerbescheid infolge der Einsprüche noch ändern würde.
Die Entscheidung bedeutet nicht, dass Vermieter in jedem Fall bis zum endgültigen Bescheid warten müssen. Eine Abrechnung kann auch früher möglich sein, wenn sich abzeichnet, dass keine Änderung der Beträge mehr zu erwarten ist. Im konkreten Fall hatte die Vermieterin bereits im August 2020 abgerechnet, obwohl der endgültige Änderungsbescheid erst im Oktober folgte.
Der BGH sah darin keinen Widerspruch. Maßgeblich war, dass die Vermieterin nach einer Klärung mit dem Finanzamt davon ausgehen durfte, dass die Umlage auf die Mieter erfolgen könne. Damit bleibt eine frühere Abrechnung rechtlich möglich, wenn der Vermieter eine tragfähige Grundlage für die Berechnung hat.
Die Entscheidung ist über den konkreten Streit hinaus relevant, weil die Grundsteuer seit 2025 nach neuen Regeln erhoben wird. Die Reform hat zu neuen Bescheiden, neuen Hebesätzen und zahlreichen Streitfällen geführt. Für Vermieter und Mieter wird damit häufiger die Frage wichtig, wann eine Grundsteuerposition endgültig abgerechnet werden kann und wann spätere Nachforderungen noch zulässig sind.
Für Mieter bedeutet das Urteil, dass eine Nachforderung wegen Grundsteuer nicht allein deshalb ausgeschlossen ist, weil die übliche Jahresfrist abgelaufen ist. Entscheidend bleibt, ob der Vermieter die Verzögerung zu vertreten hatte und ob er nach Wegfall des Hindernisses zügig abgerechnet hat. Für Vermieter erhöht die Entscheidung die Rechtssicherheit, wenn die steuerliche Grundlage der Abrechnung noch nicht endgültig feststeht.
Trotz der Entscheidung bleibt die Nachforderung an Voraussetzungen gebunden. Vermieter müssen darlegen können, warum eine rechtzeitige Abrechnung nicht möglich war. Außerdem dürfen sie nach Wegfall des Hindernisses nicht unnötig lange warten. Die Drei-Monats-Frist bleibt der zentrale Maßstab für eine nachträgliche Abrechnung.
Das Urteil betrifft damit vor allem Fälle, in denen die Grundsteuer wegen offener Bescheide, Einsprüche oder nachträglicher Festsetzungen zunächst nicht endgültig berechnet werden kann. Es ändert nichts daran, dass die Betriebskostenabrechnung grundsätzlich innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums erfolgen muss.
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