In Deutschland fehlen nach einer aktuellen Schätzung rund 1,35 Millionen Wohnungen. Zu diesem Ergebnis kommt der Bau-Monitor 2026, den das Pestel-Institut im Auftrag des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel erstellt hat. Zugleich zeigt die Untersuchung, welche wirtschaftlichen Folgen der starke Rückgang des Wohnungsneubaus haben könnte. Die Studie errechnet unter anderem Milliardenbeträge bei entgangenen Umsätzen und Steuereinnahmen. Diese Werte beruhen allerdings auf einem Modellvergleich und sind keine festgestellten Haushaltsverluste.
Der Befund eines deutlich eingebrochenen Wohnungsbaus wird durch amtliche Zahlen gestützt. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurden 2025 bundesweit rund 206.600 Wohnungen fertiggestellt. Das waren etwa 18 Prozent weniger als im Vorjahr und so wenige wie seit 2012 nicht mehr. 2023 waren noch rund 291.200 Wohnungen fertiggestellt worden. Damit sank die Zahl innerhalb von zwei Jahren um etwa 84.600 Einheiten.
Das Pestel-Institut beziffert das aktuelle bundesweite Wohnungsdefizit auf rund 1,35 Millionen Einheiten. Besonders groß soll die Lücke in bevölkerungsreichen und wirtschaftsstarken Ländern sein. Für Nordrhein-Westfalen nennt die Studie rund 364.000 fehlende Wohnungen, für Bayern etwa 220.000 und für Baden-Württemberg rund 201.000. Für Berlin werden mindestens 58.000 und für Hamburg rund 23.000 fehlende Wohnungen angegeben.
Die Zahl von 1,35 Millionen darf dabei nicht mit einem einfachen Vergleich von Wohnungsbestand und Einwohnerzahl gleichgesetzt werden. Deutschland verfügte Ende 2025 nach Angaben des Statistischen Bundesamtes über knapp 44 Millionen Wohnungen. Gleichzeitig gibt es Leerstände, die allerdings regional sehr ungleich verteilt sind. Beim Zensus 2022 wurden bundesweit rund 1,9 Millionen leerstehende Wohnungen erfasst. Vor allem in einigen strukturschwächeren Regionen ist der Leerstand deutlich höher als in Großstädten und deren Umland.
Wohnungsmangel und Leerstand können deshalb gleichzeitig auftreten. Entscheidend sind Lage, Größe, Zustand, Preis und die Frage, ob Wohnungen dort verfügbar sind, wo Haushalte und Arbeitskräfte tatsächlich Wohnraum suchen.
Ein knappes Angebot trifft insbesondere Menschen, die eine neue Wohnung suchen. Die Bundesregierung bezifferte die durchschnittliche Nettokaltmiete bestehender Mietverträge für 2024 auf 7,62 Euro je Quadratmeter. Deutlich höher lagen die Preise bei neu angebotenen Wohnungen. Bei Wiedervermietungen wurden 2024 bundesweit im Mittel 10,92 Euro je Quadratmeter verlangt, bei Wohnungen im Erstbezug durchschnittlich 14,42 Euro.
Diese Zahlen zeigen zugleich, dass Bestandsmieten und aktuelle Angebotsmieten nicht miteinander verwechselt werden dürfen. Wer bereits lange in einer Wohnung lebt, zahlt im Durchschnitt wesentlich weniger als Haushalte, die einen neuen Mietvertrag abschließen. Ein schwacher Neubau begrenzt insbesondere in nachfragestarken Regionen die Zahl zusätzlicher Wohnungen, die den Markt entlasten könnten.
Die aktuelle Studie führt die Wohnungsknappheit außerdem als mögliches Hindernis für den Arbeitsmarkt an. Unternehmen könnten offene Stellen schwieriger besetzen, wenn Beschäftigte in wirtschaftsstarken Regionen keinen bezahlbaren Wohnraum finden. Wie groß dieser Effekt tatsächlich ist, lässt sich jedoch nicht allein aus der Zahl fehlender Wohnungen bestimmen.
Der Bau-Monitor untersucht auch die gesamtwirtschaftlichen Folgen des Einbruchs. Als Vergleich dient ein Szenario, in dem die Bautätigkeit ungefähr auf dem Niveau von rund 300.000 Wohnungen pro Jahr geblieben wäre. Gegenüber diesem Modell errechnet das Pestel-Institut für die Bauwirtschaft bis 2025 einen Netto-Umsatzverlust von rund 26,9 Milliarden Euro. Das deutsche Bruttoinlandsprodukt sei im Modell um etwa 0,6 Prozentpunkte niedriger ausgefallen.
Für den Staat berechnet die Studie zudem rund sieben Milliarden Euro geringere Steuereinnahmen. Diese Summe beschreibt keine nachträglich festgestellte Lücke in den öffentlichen Haushalten. Sie ergibt sich aus der Annahme, dass eine höhere Bautätigkeit zusätzliche Umsätze, Einkommen, Beschäftigung und entsprechende Steuerzahlungen ausgelöst hätte.
Damit macht die Untersuchung deutlich, dass die Wohnungsbaukrise nicht nur Auswirkungen auf Wohnungssuchende und Bauunternehmen hat. Weniger Neubau wirkt sich auch auf Handwerksbetriebe, Baustoffhersteller, Planungsbüros und weitere Teile der Wertschöpfungskette aus.
Bei den Baugenehmigungen gibt es inzwischen erste Anzeichen einer Erholung. In den ersten sechs Monaten 2026 wurden nach Angaben des Statistischen Bundesamtes rund 126.300 Wohnungen genehmigt. Das waren 15,1 Prozent mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum.
Eine Genehmigung führt allerdings nicht unmittelbar zu einer fertiggestellten Wohnung. Zwischen Planung, Finanzierung, Genehmigung, Baubeginn und Fertigstellung können mehrere Jahre liegen. Zudem wurden Ende 2025 noch mehr als 760.000 genehmigte, aber nicht fertiggestellte Wohnungen im sogenannten Bauüberhang geführt.
Der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel rechnet deshalb für 2026 weiterhin mit einem schwachen Neubaujahr und prognostiziert lediglich rund 185.000 neue Wohnungen. Diese Zahl ist eine Branchenprognose und keine amtliche Vorausberechnung.
Die Entwicklung der kommenden Jahre hängt damit nicht nur davon ab, wie viele Projekte genehmigt werden. Entscheidend ist auch, ob bereits geplante Wohnungen tatsächlich finanziert, begonnen und fertiggestellt werden. Der Bau-Monitor 2026 unterstreicht vor allem eines: Der deutliche Rückgang beim Neubau hat die vorhandene Knappheit in vielen Regionen weiter verschärft und entfaltet inzwischen Folgen weit über den Wohnungsmarkt hinaus.
Texte werden mit Unterstützung von KI-Tools erstellt und vor Veröffentlichung redaktionell geprüft. Mehr dazu