Der rechtliche Streit um die neue Grundsteuer geht in die nächste Instanz. Beim Bundesverfassungsgericht sind zwei Verfassungsbeschwerden gegen das sogenannte Bundesmodell anhängig. Damit ist die verfassungsrechtliche Auseinandersetzung über zentrale Teile der Grundsteuerreform trotz mehrerer Urteile des Bundesfinanzhofs noch nicht abgeschlossen. Die neue Grundsteuer wird seit Anfang 2025 erhoben und betrifft Eigentümer, Mieter und Kommunen in weiten Teilen Deutschlands.
Beim Bundesverfassungsgericht werden die Verfahren unter den Aktenzeichen 1 BvR 472/26 und 1 BvR 551/26 geführt. Sie richten sich gegen zwei Urteile des Bundesfinanzhofs vom 12. November 2025 sowie gegen die vorangegangenen Entscheidungen der Finanzgerichte und die zugrunde liegenden Steuerbescheide.
Im Mittelpunkt steht die Bewertung von Wohnungseigentum nach dem Grundsteuer-Bundesmodell. Dabei geht es unter anderem um Regelungen des Bewertungsgesetzes, mit denen Immobilien für die Berechnung der Grundsteuer typisiert bewertet werden. Das Bundesverfassungsgericht nennt bei den Beschwerden unter anderem den allgemeinen Gleichheitssatz sowie den Schutz des Eigentums als betroffene Grundrechte.
Eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts liegt bislang nicht vor. Die Anhängigkeit der Beschwerden bedeutet deshalb nicht, dass das Bundesmodell verfassungswidrig ist. Ebenso wenig ist damit bereits entschieden, dass die angegriffenen Vorschriften Bestand haben werden.
Der Bundesfinanzhof hatte das Bundesmodell im November 2025 in mehreren Grundsatzentscheidungen bestätigt. Nach Auffassung des höchsten deutschen Finanzgerichts ist das Grundsteuer-Reformgesetz sowohl formell als auch hinsichtlich der geprüften Bewertungsregeln materiell mit dem Grundgesetz vereinbar.
Die Richter hielten insbesondere die typisierte Bewertung von Wohnungseigentum für zulässig. Dazu gehören beispielsweise gesetzlich festgelegte Nettokaltmieten und weitere standardisierte Bewertungsfaktoren. Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs verstößt diese Vereinfachung nicht allein deshalb gegen den Gleichheitssatz, weil Immobilien innerhalb eines Gemeindegebiets unterschiedlich gelegen oder individuell unterschiedlich ausgestattet sein können.
Mit den Verfassungsbeschwerden wird diese rechtliche Beurteilung nun auf verfassungsrechtlicher Ebene angegriffen. Das Bundesverfassungsgericht ist dabei nicht an die Bewertung des Bundesfinanzhofs gebunden.
Die Grundsteuerreform war notwendig geworden, nachdem das Bundesverfassungsgericht 2018 die frühere Grundstücksbewertung für verfassungswidrig erklärt hatte. Grundlage der alten Berechnung waren teilweise Werte aus dem Jahr 1964, in Ostdeutschland sogar aus dem Jahr 1935. Das Gericht verlangte deshalb eine Neuregelung.
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach dem reformierten Recht erhoben. Deutschland hat dabei kein vollständig einheitliches System. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben umfassend eigene Modelle eingeführt. Andere Länder verwenden grundsätzlich das Bundesmodell, haben einzelne Regelungen jedoch verändert.
Auch deshalb reicht die Bedeutung der aktuellen Verfahren nicht automatisch auf jedes Grundstück in Deutschland. Die beiden Verfassungsbeschwerden betreffen das Bundesmodell. Für mehrere Landesmodelle gibt es eigene Verfahren.
Der Bundesfinanzhof führt derzeit weitere Verfahren zur Grundsteuer auf. Dazu gehören Fälle aus Hamburg, Hessen, Bayern und Niedersachsen. Auch gegen das Grundsteuermodell Baden-Württembergs sind inzwischen Verfassungsbeschwerden beim Bundesverfassungsgericht anhängig.
Der rechtliche Streit über die Grundsteuerreform verteilt sich damit auf mehrere unterschiedliche Bewertungsmodelle. Eine spätere Entscheidung zu einem einzelnen Modell muss deshalb nicht zwangsläufig sämtliche Grundsteuerregelungen in Deutschland betreffen.
Die beim Bundesverfassungsgericht anhängigen Verfahren setzen die geltenden Grundsteuerregeln nicht automatisch außer Kraft. Die Grundsteuer wird weiterhin nach den bestehenden gesetzlichen Vorgaben erhoben. Auch bereits ergangene Bescheide werden allein durch die Verfassungsbeschwerden nicht unwirksam.
Für Eigentümer hängt die konkrete Belastung zudem nicht allein vom festgestellten Grundstückswert ab. Zur Berechnung wirken mehrere Faktoren zusammen. Neben der Bewertung und der Steuermesszahl ist insbesondere der von der jeweiligen Kommune festgelegte Hebesatz entscheidend. Deshalb können sich selbst bei ähnlich bewerteten Immobilien je nach Gemeinde deutlich unterschiedliche Steuerbeträge ergeben.
Die Grundsteuer vor dem Bundesverfassungsgericht bleibt damit ein Verfahren mit bundesweiter Bedeutung. Nach den Entscheidungen des Bundesfinanzhofs liegt die zentrale verfassungsrechtliche Auseinandersetzung über das Bundesmodell nun in Karlsruhe. Wann das Bundesverfassungsgericht über die beiden Beschwerden entscheidet, ist derzeit offen.
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