Die Wohnungssuche in deutschen Großstädten wird erneut teurer. Nach einer Phase vergleichsweise moderater Preissteigerungen haben die Angebotsmieten in Deutschland im dritten Quartal 2026 wieder deutlicher angezogen. Das zeigt der am Donnerstag, 15. Oktober, veröffentlichte GREIX-Mietpreisindex des Kiel Instituts für Weltwirtschaft. Besonders stark stiegen die Mieten zuletzt in Berlin und Düsseldorf. Im Jahresvergleich liegt Hamburg an der Spitze. Zugleich zeigt die Auswertung, dass sich Bestandswohnungen stärker verteuern als Neubauten. Für Wohnungssuchende verschärft sich damit die finanzielle Belastung in vielen Städten.
Zwischen Juli und September 2026 erhöhten sich die Angebotsmieten im deutschlandweiten GREIX-Index um 1,2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal. Damit fiel der Anstieg so kräftig aus wie seit dem ersten Quartal 2025 nicht mehr. Zum Vergleich: In den ersten drei Monaten dieses Jahres waren die Mieten um 0,5 Prozent gestiegen, im zweiten Quartal um 0,8 Prozent.
Auch gegenüber dem Vorjahr hat sich die Entwicklung beschleunigt. Im dritten Quartal lagen die Angebotsmieten nominal um 3,7 Prozent über dem entsprechenden Zeitraum 2025. Im zweiten Quartal hatte der jährliche Zuwachs noch bei 3,0 Prozent gelegen.
Unter Berücksichtigung der allgemeinen Inflation fällt die Steigerung geringer aus. Inflationsbereinigt errechnet das Kiel Institut einen Anstieg um 0,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal und um 0,7 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Die Mieten steigen damit nicht nur nominal, sondern inzwischen auch wieder real.
Zwischen den größten deutschen Städten zeigen sich erhebliche Unterschiede. Besonders deutlich verteuerten sich neu angebotene Wohnungen im dritten Quartal in Berlin. Dort erhöhten sich die Angebotsmieten gegenüber dem Vorquartal um 2,1 Prozent. Düsseldorf folgte mit einem Plus von 2,0 Prozent.
Auch München mit 1,4 Prozent und Hamburg mit 1,3 Prozent lagen über dem deutschlandweiten GREIX-Durchschnitt. Frankfurt am Main und Stuttgart verzeichneten jeweils einen Anstieg um 1,1 Prozent. In Leipzig erhöhten sich die Mieten lediglich um 0,3 Prozent, während sie in Köln gegenüber dem zweiten Quartal unverändert blieben.
Ein anderes Bild ergibt der Vergleich mit dem Vorjahr. Hier liegt Hamburg mit einem Mietanstieg von 6,7 Prozent deutlich vorn. Düsseldorf und Köln folgen mit jeweils 5,4 Prozent. In München stiegen die Angebotsmieten innerhalb eines Jahres um 4,8 Prozent, in Frankfurt am Main um 3,7 Prozent.
In Berlin lag das Mietniveau im dritten Quartal um 1,4 Prozent über dem Vorjahreswert. Damit verzeichnete die Hauptstadt wieder einen positiven Jahresvergleich, nachdem die Angebotsmieten dort in den ersten beiden Quartalen 2026 jeweils unter dem Niveau des entsprechenden Vorjahreszeitraums gelegen hatten.
Beim absoluten Mietniveau führt München weiterhin mit deutlichem Abstand. Die durchschnittliche Angebotskaltmiete lag dort im dritten Quartal bei 23,70 Euro pro Quadratmeter. Frankfurt am Main folgte mit 17,90 Euro, Hamburg mit 16,50 Euro und Stuttgart mit 16,40 Euro.
In Köln wurden durchschnittlich 16,00 Euro pro Quadratmeter verlangt, in Berlin 15,80 Euro und in Düsseldorf 15,10 Euro. Leipzig blieb mit 10,40 Euro die günstigste der acht größten untersuchten Städte.
Der gewichtete Durchschnitt aller 37 untersuchten Städte und Regionen lag bei 14,60 Euro pro Quadratmeter. Die Unterschiede zwischen den Städten sind damit erheblich. Rechnerisch kostet eine Wohnung mit 70 Quadratmetern bei Anwendung des jeweiligen durchschnittlichen Quadratmeterpreises in München 1.659 Euro Kaltmiete, in Leipzig dagegen 728 Euro. Tatsächliche Wohnungsangebote können abhängig von Lage, Größe, Zustand und Ausstattung deutlich von diesen Werten abweichen.
Der Preisanstieg beschränkt sich nicht auf die acht größten Städte Deutschlands. Besonders kräftige Zuwächse gegenüber dem Vorquartal verzeichneten Hamm und Mannheim mit jeweils 2,3 Prozent sowie Bochum mit 2,2 Prozent. In Nürnberg stiegen die Angebotsmieten um 1,9 Prozent.
In einzelnen Städten entwickelten sich die Preise dagegen rückläufig. In Wiesbaden sanken die Angebotsmieten gegenüber dem zweiten Quartal um 0,8 Prozent. Bonn und Mönchengladbach verzeichneten jeweils ein Minus von 0,4 Prozent.
Im Jahresvergleich stiegen die Mieten außerhalb der acht größten Städte besonders stark in Bochum mit 6,3 Prozent, Augsburg mit 5,6 Prozent und Mannheim mit 5,0 Prozent. Die niedrigsten durchschnittlichen Angebotsmieten unter den untersuchten Städten wurden in Chemnitz mit 6,30 Euro pro Quadratmeter ermittelt.
Ein auffälliger Unterschied zeigt sich zwischen Neubauwohnungen und dem vorhandenen Wohnungsbestand. Während die Angebotsmieten für Bestandswohnungen im dritten Quartal um 1,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal stiegen, erhöhten sich die Neubaumieten lediglich um 0,6 Prozent.
Im Vergleich zum Vorjahr verteuerten sich Bestandswohnungen um 3,7 Prozent, Neubauwohnungen um 3,3 Prozent. Inflationsbereinigt gingen die Neubaumieten gegenüber dem zweiten Quartal sogar um 0,3 Prozent zurück. Bei Bestandswohnungen stand dagegen ein reales Plus von 0,4 Prozent.
In den acht größten Städten war dieser Unterschied besonders ausgeprägt. Dort legten die Angebotsmieten im Bestand um 1,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal zu, im Neubau lediglich um 0,9 Prozent.
Dazu passt eine weitere Beobachtung des Kiel Instituts: Neubauwohnungen blieben in den acht größten Städten im Durchschnitt der vergangenen vier Quartale rund 14 Tage länger inseriert als Bestandswohnungen. In den übrigen untersuchten Städten lag der Unterschied bei rund acht Tagen.
Als mögliche Erklärung verweist GREIX-Projektleiter Jonas Zdrzalek auf das hohe Preisniveau neuer Wohnungen. Dadurch komme nur ein kleinerer Kreis potenzieller Mieter infrage, was die Vermarktung verlängern könne. Ein eindeutiger ursächlicher Zusammenhang lässt sich aus den Inseratsdaten allein allerdings nicht ableiten.
Die Entwicklung trifft vor allem Haushalte, die eine neue Wohnung suchen oder einen Umzug planen. Sie müssen sich in vielen Städten auf höhere Kaltmieten einstellen. Gerade bei größeren Wohnungen können bereits vergleichsweise geringe Veränderungen des Quadratmeterpreises zu spürbaren zusätzlichen monatlichen Ausgaben führen.
Für Menschen mit bestehenden Mietverträgen bedeutet der GREIX-Anstieg dagegen nicht automatisch eine höhere Monatsmiete. Der Index erfasst neu angebotene Wohnungen und keine flächendeckende Veränderung bereits vereinbarter Vertragsmieten. Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen unterliegen eigenen gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen.
Auch die durchschnittlichen Quadratmeterpreise lassen sich nicht unmittelbar auf jede Wohnung übertragen. Sie unterscheiden sich teilweise erheblich nach Standort, Baujahr, Ausstattung und Zustand. Außerdem beziehen sich die GREIX-Werte auf Kaltmieten, sodass Betriebs- und Heizkosten zusätzlich anfallen können.
Der GREIX-Mietpreisindex des Kiel Instituts für Weltwirtschaft basiert auf Immobilieninseraten aus der VALUE-Marktdatenbank. Er berücksichtigt 37 deutsche Städte und Regionen, darunter die 30 bevölkerungsreichsten Städte des Landes.
Pro Quartal fließen mehr als 60.000 Wohnungsinserate in die Auswertung ein. Die Daten stammen von mehr als 100 Immobilienplattformen und Maklerwebsites. Ein statistisches Verfahren berücksichtigt Unterschiede bei den Eigenschaften angebotener Wohnungen, damit Veränderungen in der Zusammensetzung der Inserate die berechnete Preisentwicklung möglichst wenig verzerren.
Der deutschlandweite GREIX-Wert ist damit insbesondere ein Indikator für die Mietentwicklung in städtischen Wohnungsmärkten. Ländliche Regionen und sämtliche bestehenden Mietverhältnisse werden nicht vollständig abgebildet.
Die neuesten Ergebnisse verdeutlichen, dass sich der Mietanstieg im Sommer 2026 nach zwei Quartalen mit geringeren Zuwächsen wieder verstärkt hat. Gleichzeitig bleibt die Entwicklung regional unterschiedlich. Während einige Großstädte deutliche Preissteigerungen verzeichnen, entwickeln sich andere Märkte erheblich ruhiger.
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