Zwei Tage vor der Wahl zum Berliner Abgeordnetenhaus rückt eine Frage in den Mittelpunkt, die einen besonders großen Teil der Bevölkerung unmittelbar betrifft: Wie lässt sich Wohnen in der Hauptstadt wieder bezahlbarer machen? Rund 85 Prozent der Berliner Wohnungen sind Mietwohnungen. Der Wohnungsmangel in Berlin trifft deshalb nicht nur Haushalte mit niedrigen Einkommen, sondern zunehmend auch Menschen, die umziehen müssen, eine Familie gründen oder neu in die Stadt kommen. Die Zahlen zeigen dabei ein widersprüchliches Bild. Die Angebotsmieten haben sich auf hohem Niveau stabilisiert, während der Neubau zuletzt deutlich zurückging. Gleichzeitig unterscheiden sich die politischen Antworten grundlegend.
Wer 2025 in Berlin auf dem freien Markt nach einer Wohnung suchte, wurde im Mittel mit einer Angebotsmiete von 15,78 Euro je Quadratmeter nettokalt konfrontiert. Gegenüber 2024 war das nur ein geringfügiger Anstieg um 0,3 Prozent. Entspannung bedeutet diese Stagnation allerdings nicht. 2016 hatte der Median noch bei 9,00 Euro gelegen. Innerhalb von neun Jahren stiegen die Angebotsmieten damit um 75,3 Prozent. Nach Berechnungen der Investitionsbank Berlin fiel der prozentuale Zuwachs damit stärker aus als in München oder Hamburg.
Besonders teuer bleibt der Neubau. Für Wohnungen aus den jüngsten Baujahrgängen lag die mittlere Angebotsmiete 2025 bei 19,97 Euro je Quadratmeter. Im Bestand waren es 14,48 Euro. Diese Werte dürfen nicht mit den Mieten laufender Verträge verwechselt werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete lag zuletzt bei 7,21 Euro je Quadratmeter. Bei den Berliner Mitgliedsunternehmen des Verbandes BBU lag die durchschnittliche Neuvertragsmiete im preisfreien Bestand zum Stichtag 30. Juni 2025 bei 9,54 Euro. Die großen Unterschiede zeigen, wie stark es darauf ankommt, ob eine bestehende Wohnung weitergemietet oder eine neue Wohnung auf dem offenen Markt gesucht wird.
Auch beim Neubau bleibt die Lücke zwischen Bedarf und tatsächlicher Bautätigkeit groß. Im Jahr 2025 wurden in Berlin 11.027 Wohnungen fertiggestellt. Das waren 28,2 Prozent weniger als im Vorjahr. Allein in Neubauten entstanden 9.524 Wohnungen. Gleichzeitig stieg die Zahl der Baugenehmigungen nach Jahren des Rückgangs wieder an. 13.754 Wohnungen wurden 2025 genehmigt, 40,7 Prozent mehr als 2024. Eine Genehmigung bedeutet allerdings noch nicht, dass eine Wohnung kurzfristig fertiggestellt wird. Ende 2025 befanden sich zudem weiterhin mehr als 48.000 Wohnungen im sogenannten Bauüberhang.
Von den sechs großen landeseigenen Wohnungsunternehmen wurden 2025 insgesamt 4.692 neu errichtete Wohnungen in den Bestand aufgenommen. Für 4.370 weitere Wohnungen meldeten die Unternehmen Baubeginne. Für 2026 rechneten sie zuletzt mit Baubeginnen für 6.160 Wohnungen. Der langfristige Bedarf liegt deutlich darüber. Der im Juni 2026 aktualisierte Stadtentwicklungsplan Wohnen geht für den Zeitraum von 2026 bis 2040 von 211.000 zusätzlich benötigten Wohnungen aus. Davon entfallen 73.000 auf das erwartete Bevölkerungswachstum und 138.000 auf einen sogenannten Entlastungsbedarf, der unter anderem mehr Umzüge und eine ausreichende Fluktuationsreserve ermöglichen soll. Die Zahl bedeutet deshalb nicht, dass Berlin heute bereits exakt 211.000 Wohnungen fehlen.
CDU und SPD versprechen jeweils 100.000 neue Wohnungen in der kommenden Wahlperiode, setzen dabei aber unterschiedliche Schwerpunkte. Die CDU will Genehmigungen und Bauvorschriften weiter vereinfachen, ein standardisiertes Berliner Mehrfamilienhaus etablieren und private, genossenschaftliche sowie landeseigene Bauträger einbinden. Mietendeckel und Vergesellschaftungen lehnt sie ab. Die SPD verbindet ihr Neubauziel mit dem Anspruch, mehr als die Hälfte der neuen Wohnungen bei landeseigenen Gesellschaften, Genossenschaften und anderen gemeinwohlorientierten Unternehmen entstehen zu lassen. Außerdem plant sie ein Mietenregister, eine Mietenaufsicht und einen rechtssicheren Mietendeckel, für den sie unter anderem eine bundesrechtliche Öffnungsmöglichkeit anstrebt.
Die Grünen setzen ebenfalls stärker auf Mietregulierung und gemeinwohlorientierten Neubau. Ihr geplantes Bezahlbare-Mieten-Gesetz soll größere Vermieter verpflichten, einen Teil neuer Mietverträge zu festgelegten bezahlbaren Konditionen anzubieten. Zugleich unterstützen sie die Umsetzung des Volksentscheids zur Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen und wollen bundesrechtliche Voraussetzungen für einen Mietendeckel. Die Linke fordert einen Mietendeckel für die landeseigenen Wohnungen, die Umsetzung der Vergesellschaftung und einen stärkeren kommunalen Neubau. Nach ihrem Konzept sollen die landeseigenen Gesellschaften bis zu zwei Milliarden Euro Eigenkapital pro Jahr erhalten, um jährlich 7.500 kommunale Wohnungen zu bauen.
AfD und FDP setzen stärker auf Deregulierung und private Investitionen. Beide lehnen einen Mietendeckel und die Vergesellschaftung privater Wohnungsunternehmen ab. Die AfD will Bauvorschriften reduzieren und Investitionen in den privaten Mietwohnungsbau erleichtern. Die FDP fordert unter anderem das Ende der Mietpreisbremse und weniger Einschränkungen in Milieuschutzgebieten. Das BSW setzt dagegen auf einen größeren öffentlichen Wohnungsbestand, einen bundesweiten Mietendeckel und die Umsetzung des Volksentscheids zur Vergesellschaftung. Neubau soll nach seinen programmatischen Aussagen stärker mit öffentlichem und sozial gebundenem Wohnraum verbunden werden.
Beim Streit über einen neuen Mietendeckel spielt die Rechtslage eine zentrale Rolle. Der Berliner Mietendeckel aus dem Jahr 2020 wurde 2021 vom Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärt. Das Gericht entschied, dass dem Land für eine solche Regelung der Miethöhe im frei finanzierten Wohnungsbestand die Gesetzgebungskompetenz fehlte, weil der Bund das Mietpreisrecht bereits abschließend geregelt hatte. Ein vergleichbarer neuer Landesmietendeckel für private Wohnungen wäre deshalb ohne eine veränderte bundesrechtliche Grundlage rechtlich nicht ohne Weiteres möglich.
Davon zu unterscheiden ist die bundesgesetzliche Mietpreisbremse. Berlin hat die entsprechende Verordnung zum 1. Januar 2026 verlängert. Sie gilt bis Ende 2029 im gesamten Stadtgebiet. Bei einer Wiedervermietung darf die Miete grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das Bundesrecht enthält allerdings mehrere Ausnahmen, etwa für bestimmte Neubauten und in weiteren gesetzlich geregelten Fällen.
Die Auseinandersetzung um große private Wohnungskonzerne reicht bis zum Volksentscheid vom September 2021 zurück. Damals stimmten 57,6 Prozent der Teilnehmer für den Beschlussentwurf der Initiative Deutsche Wohnen und Co enteignen. Im März 2026 beschloss das Abgeordnetenhaus ein allgemeines Vergesellschaftungsrahmengesetz nach Artikel 15 des Grundgesetzes. Es soll zwei Jahre nach seiner Verkündung in Kraft treten und definiert grundsätzliche Anforderungen etwa an Gemeinwohlzweck, Verhältnismäßigkeit und Entschädigung.
Damit werden jedoch nicht automatisch Wohnungen großer Konzerne vergesellschaftet. Dafür wäre ein zusätzliches, auf den konkreten Bereich zugeschnittenes Anwendungsgesetz notwendig. Genau an dieser Frage verlaufen im Wahlkampf deutliche politische Trennlinien. Linke, Grüne und BSW befürworten eine Umsetzung der Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände. CDU, FDP und AfD lehnen diesen Weg ab. Die SPD stellt in ihrem Programm vor allem stärkere Mietregulierung, einen rechtssicheren Mietendeckel, Neubau und einen größeren gemeinwohlorientierten Wohnungssektor in den Mittelpunkt.
Damit entscheidet die Berlin-Wahl nicht über ein einzelnes Instrument, sondern über unterschiedliche wohnungspolitische Konzepte. Gleichzeitig bleibt die rechnerische Ausgangslage unabhängig vom Wahlergebnis bestehen: Berlin benötigt nach der aktuellen Planung bis 2040 im Durchschnitt rund 14.000 zusätzliche Wohnungen pro Jahr. 2025 lag die Zahl der Fertigstellungen deutlich darunter. Ob mehr Neubau, stärkere Regulierung, ein größerer öffentlicher Wohnungsbestand oder eine Kombination dieser Instrumente den Markt stärker entlastet, gehört damit zu den zentralen politischen Konflikten der kommenden Wahlperiode.
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