Der Bundesfinanzhof hat die neue Grundsteuerregelung in Baden-Württemberg in zwei Verfahren bestätigt. Der II. Senat des obersten deutschen Finanzgerichts wies die Revisionen zweier Grundstückseigentümer zurück und hält die Vorschriften des Landesgrundsteuergesetzes Baden-Württemberg zur Bewertung von Grundstücken nicht für verfassungswidrig. Betroffen waren die Verfahren II R 26/24 und II R 27/24.
Die Entscheidung ist ein wichtiges Signal für die seit 2025 angewandte Grundsteuerreform. Sie betrifft jedoch unmittelbar nur das baden-württembergische Landesmodell. In anderen Bundesländern gelten teils andere Regelungen. Gegen weitere Ländermodelle sind beim Bundesfinanzhof noch Verfahren anhängig.
In einem Verfahren ging es um ein rund 1.100 Quadratmeter großes Grundstück in Karlsruhe. Das Finanzamt hatte den Grundsteuerwert anhand der gesamten Grundstücksfläche und des Bodenrichtwerts von 510 Euro je Quadratmeter berechnet. Die Eigentümerin wollte dagegen eine geringere Bewertung für eine als Gartenland genutzte Teilfläche erreichen. Das Finanzamt setzte den Grundsteuerwert dennoch auf rund 565.000 Euro fest.
Im zweiten Verfahren klagte ein Ehepaar aus Stuttgart. Ihr 434 Quadratmeter großes Grundstück wurde mit einem Bodenrichtwert von 1.400 Euro je Quadratmeter bewertet. Daraus ergab sich ein Grundsteuerwert von 607.000 Euro. Die Kläger verlangten eine pauschale Herabsetzung wegen der Lage ihres Grundstücks. Auch damit hatten sie keinen Erfolg.
Das baden-württembergische Modell unterscheidet sich deutlich vom Bundesmodell. Es knüpft im Kern an Grundstücksfläche und Bodenrichtwert an. Die Bebauung des Grundstücks spielt bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts keine Rolle. Genau daran entzündete sich ein wesentlicher Teil der Kritik.
Der Bundesfinanzhof hält diese gesetzliche Konstruktion dennoch für zulässig. Nach Auffassung des Gerichts durfte der Landesgesetzgeber nur an den Wert von Grund und Boden anknüpfen und Gebäude bei der Bewertung außen vor lassen. Auch im reinen Bodenwert spiegele sich eine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen wider.
Der BFH akzeptierte auch die typisierte Berechnung über Bodenrichtwerte. Individuelle Merkmale wie Verkehrslärm, Hochwassergefahr, konkrete Bebauung oder die tatsächliche Nutzung einzelner Grundstücksteile müssen bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts nicht berücksichtigt werden. Nach Darstellung des Gerichts darf der Gesetzgeber in einem Massenverfahren pauschalierende Regeln nutzen, um die Festsetzung und Erhebung der Steuer handhabbar zu halten.
Eine wichtige Grenze bleibt bestehen: In Baden-Württemberg können Eigentümer einen niedrigeren Grundsteuerwert nachweisen, wenn der typisiert ermittelte Wert um mehr als 30 Prozent über dem tatsächlichen Wert liegt. Dafür ist ein qualifiziertes Gutachten erforderlich. Der BFH sieht diese Möglichkeit als Korrektiv für größere Abweichungen.
Die Grundsteuer musste neu geregelt werden, weil das Bundesverfassungsgericht die früheren Bewertungsregeln 2018 für verfassungswidrig erklärt hatte. Die alten Einheitswerte waren in Westdeutschland seit 1964 und in Ostdeutschland seit 1935 nicht grundlegend aktualisiert worden. Das führte aus Sicht des Gerichts zu erheblichen Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundstücken.
Seit 2025 wird die Grundsteuer nach neuen Regeln erhoben. Die meisten Bundesländer wenden das Bundesmodell an, einige Länder nutzen eigene Modelle. Baden-Württemberg gehört zu den Ländern mit einer abweichenden Landesregelung.
Mit der Entscheidung ist der Streit um die neue Grundsteuer nicht beendet. Der Bundesfinanzhof verweist selbst darauf, dass Verfahren gegen die Landesmodelle Hamburg, Hessen und Bayern anhängig sind. Für Hamburg und Hessen sind mündliche Verhandlungen voraussichtlich im November 2026 geplant, für Bayern in der ersten Jahreshälfte 2027.
Auch zum Bundesmodell gibt es weitere rechtliche Auseinandersetzungen. Der BFH hatte das Bundesmodell bereits in früheren Verfahren für verfassungsgemäß gehalten. Dem Bundesverfassungsgericht liegt jedoch eine Verfassungsbeschwerde gegen bundesrechtliche Bewertungsvorschriften vor.
Für Eigentümer in Baden-Württemberg bedeutet die Entscheidung zunächst, dass das Landesmodell vor dem Bundesfinanzhof Bestand hat. Wer gegen die Bewertung seines Grundstücks vorgehen will, muss konkrete rechtliche oder tatsächliche Einwände gegen den eigenen Fall vorbringen. Pauschale Kritik an der Berechnung über Bodenrichtwerte reicht nach der BFH-Entscheidung nicht aus.
Für Kommunen ist die Grundsteuer eine wichtige Einnahmequelle. Die konkrete Höhe der Zahlung ergibt sich allerdings nicht allein aus dem Grundsteuerwert. Entscheidend ist am Ende auch der jeweilige Hebesatz der Gemeinde. Deshalb kann die Belastung je nach Kommune unterschiedlich ausfallen.
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