Eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände in Berlin kann den Mangel an Wohnungen nicht lösen. Sie könnte nach einer neuen Untersuchung des Instituts für Makroökonomie und Konjunkturforschung der Hans-Böckler-Stiftung aber dazu beitragen, einen größeren Teil des bestehenden Wohnraums dauerhaft zu bezahlbaren Mieten anzubieten. Voraussetzung dafür sei eine Konstruktion, die den Berliner Haushalt nicht belastet und den Neubau nicht behindert.
Die am Freitag veröffentlichte Untersuchung stammt von Sebastian Dullien, Patrick Kaczmarczyk, Tom Krebs und Achim Truger. Die Ökonomen betrachten verschiedene Modelle für die Überführung großer privater Wohnungsbestände in Gemeineigentum und untersuchen dabei insbesondere Finanzierung, Organisation und rechtliche Rahmenbedingungen.
Die Autoren ziehen eine klare Grenze zwischen zwei Problemen des Berliner Wohnungsmarktes. Gegen den eigentlichen Wohnungsmangel könne eine Vergesellschaftung nichts ausrichten, weil durch die Übertragung bestehender Bestände keine zusätzlichen Wohnungen entstehen. Dafür sei weiterhin umfangreicher Neubau erforderlich, insbesondere von Sozialwohnungen und anderen langfristig preisgebundenen Wohnungen.
Eine Vergesellschaftung könne nach Auffassung der Autoren dagegen die Frage der Bezahlbarkeit beeinflussen. Würden große Bestände dauerhaft in öffentlichem oder gemeinwohlorientiertem Eigentum gehalten, könnte der Anteil von Wohnungen mit langfristig begrenzten Mieten steigen. Die Studie sieht darin deshalb kein Ersatzinstrument für Neubau, sondern eine mögliche Ergänzung der Wohnungspolitik.
Für ihre Modellrechnungen gehen die Wissenschaftler von der Überführung von rund 210.000 Wohnungen aus. Die dafür zu zahlende Entschädigung setzen sie in ihrem Modell mit rund 13,5 Milliarden Euro an. Grundlage ist ein Ertragswertverfahren, bei dem unter anderem Nettokaltmieten berücksichtigt werden, die sich an der Bezahlbarkeit für Haushalte mit unteren und mittleren Einkommen orientieren.
Die Höhe einer möglichen Entschädigung ist allerdings nicht abschließend geklärt. Je nach Bewertungsmethode existieren deutlich unterschiedliche Berechnungen. Die Studie nennt für die bisher diskutierten Modelle eine Spannweite von etwa 10 bis 36 Milliarden Euro. Die 13,5 Milliarden Euro sind daher eine Modellrechnung der Autoren und keine bereits feststehende Entschädigungssumme.
Die Wissenschaftler vergleichen drei organisatorische Varianten. In einem Modell würden die Wohnungen auf eine neu zu gründende Anstalt des öffentlichen Rechts übertragen. Eine zweite Möglichkeit wäre die Übernahme durch die sechs bereits bestehenden landeseigenen Wohnungsunternehmen Berlins. Die dritte Variante sieht vor, diese Unternehmen unter dem Dach einer gemeinsamen Anstalt des öffentlichen Rechts zusammenzuführen.
Nach der Analyse der Autoren weist die Übertragung auf die bestehenden landeseigenen Wohnungsunternehmen geringere rechtliche, finanzielle und organisatorische Risiken auf als die beiden anderen untersuchten Modelle. Dabei könnten vorhandene Verwaltungsstrukturen genutzt werden. Zugleich sehen die Forscher ein geringeres Risiko, dass der Wohnungsneubau durch den Aufbau einer neuen Großorganisation beeinträchtigt wird.
Auch für die Finanzierung haben die Autoren eine konkrete Modellrechnung erstellt. Bei einer Eigenkapitalquote von 30 Prozent müsste das Land demnach rund vier Milliarden Euro Eigenkapital bereitstellen. Weitere rund 9,5 Milliarden Euro könnten die Wohnungsunternehmen über Fremdkapital finanzieren.
Nach der Berechnung der Studie läge der jährliche Reinertrag aus den übernommenen Wohnungen bei rund 543 Millionen Euro. Für Zinsen und Tilgung rechnen die Autoren mit einem Kapitaldienst von rund 345 Millionen Euro jährlich. Daraus leiten sie ab, dass die Finanzierung unter ihren Annahmen aus den Erträgen des Wohnungsbestands getragen werden könnte.
Die Forscher verweisen zudem darauf, dass eine kreditfinanzierte Eigenkapitalzuführung an öffentliche Unternehmen unter bestimmten Bedingungen als finanzielle Transaktion behandelt werden kann. Nach ihrem Modell wären deshalb nicht automatisch Kürzungen in anderen Bereichen des Berliner Haushalts erforderlich. Ob eine konkrete Umsetzung diese Voraussetzungen erfüllt, hinge von ihrer rechtlichen und finanziellen Ausgestaltung ab.
Hintergrund ist der Berliner Volksentscheid vom September 2021. Damals stimmte eine Mehrheit für einen Beschluss, mit dem der Senat zur Vorbereitung einer Vergesellschaftung großer privatwirtschaftlicher Wohnungsunternehmen aufgefordert wurde. Vorgesehen war dabei eine Grenze von mehr als 3.000 Wohnungen pro Unternehmen. Öffentliche und bestimmte kollektiv organisierte Bestände sollten ausgenommen bleiben.
Eine anschließend vom Berliner Senat eingesetzte Expertenkommission kam 2023 mehrheitlich zu dem Ergebnis, dass eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände grundsätzlich rechtlich möglich sein kann. Gleichzeitig blieben Fragen zur konkreten gesetzlichen Konstruktion, zur Entschädigung und zur Finanzierung von zentraler Bedeutung.
Die neue Untersuchung beantwortet diese politische und verfassungsrechtliche Grundsatzfrage nicht neu. Sie konzentriert sich darauf, unter welchen wirtschaftlichen und organisatorischen Bedingungen eine Übertragung großer Wohnungsbestände umgesetzt werden könnte. Ihr zentrales Ergebnis bleibt dabei zweigeteilt: Gegen fehlende Wohnungen hilft nur zusätzlicher Wohnungsbau. Für eine stärkere langfristige Bindung bestehender Wohnungen an bezahlbare Mieten kann Vergesellschaftung nach Einschätzung der Autoren jedoch ein ergänzendes Instrument sein.
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