Der Wohnimmobilienkonzern Vonovia senkt Ziele für 2028 und passt seine Erwartungen für das laufende Geschäftsjahr an. Höhere Finanzierungskosten und ein schwacher Markt für Immobilienverkäufe belasten die Entwicklung. Das teilte der DAX-Konzern am Mittwochabend, 28. Oktober 2026, mit. Zugleich veröffentlichte das Unternehmen vorläufige Geschäftszahlen für die ersten neun Monate.
Besonders deutlich fallen die Änderungen beim mittelfristigen Ausblick aus. Für 2028 erwartet Vonovia nur noch ein organisches Mietwachstum von rund 4,5 Prozent. Bislang hatte das Unternehmen etwa fünf Prozent angestrebt.
Auch bei den Mieteinnahmen wird der Konzern zurückhaltender. Statt der ursprünglich für 2028 vorgesehenen 3,7 bis 3,8 Milliarden Euro erwartet Vonovia nun Einnahmen auf dem Niveau des Jahres 2027. Für das kommende Jahr rechnet das Unternehmen mit 3,55 bis 3,65 Milliarden Euro.
Beim bereinigten operativen Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen, dem Adjusted EBITDA Total, wird für 2028 jetzt ein Wert am unteren Ende der bisherigen Spanne von 3,2 bis 3,5 Milliarden Euro erwartet. Die geplanten Investitionen für 2028 reduziert Vonovia von rund zwei Milliarden auf etwa 1,7 Milliarden Euro.
Die vorläufigen Geschäftszahlen für die ersten neun Monate 2026 zeigen eine unterschiedliche Entwicklung der Ergebniskennzahlen.
Das bereinigte operative Ergebnis stieg von 2,118 Milliarden Euro im Vorjahreszeitraum auf rund 2,19 Milliarden Euro. Dagegen sank das bereinigte Ergebnis vor Steuern von 1,460 Milliarden auf 1,41 Milliarden Euro.
Die bereinigten Ergebnisse für Aktionäre, die sogenannten Adjusted Shareholder Earnings, gingen von 1,201 Milliarden auf 1,12 Milliarden Euro zurück.
Als wesentlichen Belastungsfaktor nennt Vonovia die gestiegenen Finanzierungskosten. Sie hätten den operativen Ergebniszuwachs bei den nachgelagerten Ergebniskennzahlen aufgezehrt.
Die Zahlen sind noch vorläufig und stehen unter dem Vorbehalt einer prüferischen Durchsicht. Der vollständige Zwischenbericht zum dritten Quartal soll am 4. November 2026 erscheinen.
Für das laufende Geschäftsjahr erwartet Vonovia das bereinigte operative Ergebnis nun in der unteren Hälfte seiner bisherigen Prognosespanne von 2,95 bis 3,05 Milliarden Euro.
Beim bereinigten Vorsteuerergebnis rechnet das Unternehmen mit einem Wert am unteren Ende der Spanne von 1,9 bis 2,0 Milliarden Euro. Die bereinigten Ergebnisse für Aktionäre sollen dagegen in der oberen Hälfte der bisherigen Bandbreite von 1,4 bis 1,5 Milliarden Euro liegen.
Das erwartete organische Mietwachstum wurde von rund vier auf etwa 3,8 Prozent reduziert. Zudem dürfte der operative freie Cashflow vor Veränderungen des Nettoumlaufvermögens moderat unter dem Vorjahreswert liegen. Zuvor hatte Vonovia mit einem Wert auf Vorjahresniveau gerechnet.
Hinter den Änderungen steht vor allem das schwierigere Finanzierungsumfeld. Höhere Zinsen verteuern sowohl die Finanzierung des Konzerns als auch Immobilienkäufe durch potenzielle Erwerber.
Nach Angaben von Vonovia erholt sich der Markt für Immobilientransaktionen bislang nur begrenzt. Besonders betroffen seien die Geschäftsbereiche Immobilienverkäufe und Projektentwicklung.
Bei Neubauprojekten für das mittlere und gehobene Preissegment entwickle sich die Nachfrage schwächer als erwartet. Gleichzeitig erschwerten höhere Kapitalkosten Investitionen in neue Wohnungen für den eigenen Bestand.
Das Vermietungsgeschäft bewertet Vonovia dagegen weiterhin positiv. Auch zusätzliche Dienstleistungen, darunter Handwerkerleistungen und das Energiegeschäft, entwickelten sich nach Unternehmensangaben besser als ursprünglich angenommen.
Als Konsequenz will der Konzern seine Projektentwicklung strategisch überprüfen und Investitionen stärker auf wirtschaftlich attraktive Vorhaben konzentrieren.
Neue Investitionen im Programm Manage-to-Green werden vorerst ausgesetzt. Außerdem reduziert Vonovia die Entwicklung neuer Wohnungen, die langfristig im eigenen Bestand verbleiben sollen.
Für 2026 sinkt das geplante Investitionsvolumen von rund 1,4 auf 1,3 Milliarden Euro. Für 2027 sind etwa 1,5 Milliarden Euro vorgesehen.
Die Entschuldung bleibt ein wesentliches Unternehmensziel. Bis Ende 2028 soll das Verhältnis von Nettoverschuldung zum bereinigten operativen Ergebnis auf weniger als das Zwölffache sinken. Vonovia will dafür unter anderem weitere Immobilien verkaufen.
Für 2027 veröffentlichte Vonovia erstmals eine Jahresprognose. Das bereinigte operative Ergebnis soll leicht über dem Niveau von 2026 liegen. Beim bereinigten Vorsteuerergebnis erwartet das Unternehmen dagegen ungefähr den Vorjahreswert.
Das organische Mietwachstum soll rund vier Prozent erreichen. Beim operativen freien Cashflow rechnet der Konzern mit einer leichten Verbesserung gegenüber 2026.
Die Entwicklung des Unternehmens ist auch für den europäischen Wohnimmobilienmarkt von Bedeutung. Vonovia verfügt nach eigenen Angaben über mehr als 528.000 Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich.
Der angepasste Ausblick verdeutlicht, wie stark höhere Finanzierungskosten die wirtschaftlichen Spielräume großer Immobilienunternehmen beeinflussen. Während die laufenden Mieteinnahmen vergleichsweise stabil bleiben, geraten neue Bauprojekte, Immobilienverkäufe und die mittelfristigen Ergebnisziele unter Druck.
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