Münster. Wer in Münster eine Wohnung sucht, trifft auf einen Markt, der praktisch leergefegt ist. Neue Auswertungen des auf Immobilienmärkte spezialisierten Beratungsinstituts Empirica zeigen, wie extrem angespannt die Lage inzwischen ist. Mit einer Leerstandsquote von nur 0,2 Prozent gehört Münster bundesweit zu den Städten mit den geringsten verfügbaren Wohnungsreserven.
Die ermittelte Quote bezieht sich auf den sogenannten marktaktiven Leerstand. Gemeint sind Wohnungen, die aktuell oder kurzfristig verfügbar wären. Nicht eingerechnet sind Objekte, die etwa wegen Sanierungen, Umbauten oder fehlender Bewohnbarkeit nicht am Markt angeboten werden können. Rechnerisch heißt das: In Münster sind nur rund zwei von 1.000 Wohnungen tatsächlich frei. Angebote verschwinden damit oft innerhalb kürzester Zeit.
Gegenüber 2019 ist der Wert nochmals gesunken. Damals lag die Quote noch um 0,2 Prozentpunkte höher. Damit bewegt sich Münster inzwischen auf einem Niveau, das selbst für wachsende Großstädte außergewöhnlich niedrig ist.
Im bundesweiten Städtevergleich liegt Münster mit 0,2 Prozent an der Spitze. Vergleichbare Werte erreichen lediglich Darmstadt. Noch niedriger fallen die Quoten in Freiburg, München und Frankfurt am Main aus, wo jeweils nur 0,1 Prozent marktaktiver Leerstand gemessen wurde. Am anderen Ende der Skala stehen Städte wie Dessau-Roßlau und Pirmasens mit Quoten von über sieben Prozent.
Deutschlandweit lag der marktaktive Leerstand Ende 2024 bei 2,2 Prozent. Das entspricht rund 522.000 Wohnungen und damit etwa 45.000 weniger als noch ein Jahr zuvor. Von einem ausgeglichenen Markt kann in vielen Groß- und Universitätsstädten jedoch keine Rede sein.
Auf den ersten Blick wirken andere Zahlen widersprüchlich. Der Zensus 2022 weist für Münster rund 3.400 leerstehende Wohnungen aus. Diese Statistik bildet jedoch lediglich eine Momentaufnahme zu einem festen Stichtag ab und unterscheidet nicht danach, ob Wohnungen tatsächlich vermietbar sind. Bundesweit galten beim Zensus mehr als ein Drittel der leerstehenden Wohnungen als kurzfristig beziehbar, bei vielen anderen waren Sanierungen oder Bauarbeiten der Grund für den Leerstand.
Nach städtischen Auswertungen lag die Leerstandsquote in Münster zum Zensus-Stichtag bei etwa zwei Prozent. Diese Zahl sagt jedoch wenig über den aktuellen Druck auf dem Wohnungsmarkt aus.
Als zentrale Gründe für die Verschärfung nennen die Marktbeobachter den deutlichen Einbruch beim Wohnungsneubau sowie eine weiterhin hohe Nettozuwanderung. Steigende Zinsen und Baukosten wirken zeitverzögert und bremsen neue Projekte zusätzlich aus. Gleichzeitig sorgt Binnenwanderung kaum noch für Entlastung, auch in Münster ist dieser Effekt zu beobachten.
Zwar entstehen auf ehemaligen Kasernenflächen wie der Oxford- und der York-Kaserne perspektivisch mehrere tausend Wohnungen. In der Praxis zeigen sich jedoch Verzögerungen, etwa durch Eigentümerwechsel oder wirtschaftliche Probleme von Bauträgern. Damit bleibt der Effekt auf den angespannten Markt vorerst begrenzt.
Parallel zur Knappheit ziehen die Mieten weiter an. Seit April 2025 gilt in Münster ein neuer Mietspiegel. Die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete liegt nun bei 9,85 Euro pro Quadratmeter und damit rund fünf Prozent höher als zwei Jahre zuvor. Bei Wiedervermietungen und Neubauten werden teilweise deutlich höhere Werte erreicht.
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