Das BGH-Urteil zu Wärmekosten setzt Vermietern bei der Umlage von Wärmecontracting-Kosten Grenzen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Kosten einer gewerblichen Wärmelieferung nicht ohne Weiteres als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden dürfen, wenn diese ihre Wohnungen zuvor selbst beheizt und Warmwasser selbst bereitet haben. Betroffen sind vor allem Fälle, in denen alte Elektroöfen, Nachtspeicherheizungen, Boiler oder Durchlauferhitzer durch eine zentrale Wärmeversorgung eines externen Anbieters ersetzt wurden.
Die Entscheidung ist für viele Mietverhältnisse relevant, weil Wärmecontracting bei der Modernisierung von Gebäuden eine wichtige Rolle spielt. Dabei baut oder betreibt nicht der Vermieter selbst die Heizungsanlage, sondern ein externer Wärmelieferant. Dessen Entgelt kann neben Energie- und Betriebskosten auch kalkulatorische Kosten enthalten, etwa für Investitionen, Instandhaltung, Abschreibung, Kapital und Gewinn. Genau daran entzündet sich der Streit, wenn solche Kosten plötzlich in der Betriebskostenabrechnung auftauchen.
In den beiden Verfahren ging es um Wohnungen in einem Berliner Mehrfamilienhaus. Die Mieter hatten ihre Wohnungen bis 2015 mit elektrischen Einzelheizungen beheizt. Warmwasser wurde ebenfalls dezentral über elektrische Boiler oder Durchlauferhitzer erzeugt. Die Kosten dafür zahlten die Mieter direkt über ihren Stromverbrauch. Eine Umlage von Heiz- und Warmwasserkosten als Betriebskosten an den Vermieter war in den Mietverträgen nicht oder jedenfalls nicht für die konkrete Nahwärmelieferung geregelt.
Die Vermieterin schloss später mit einem Wärmelieferanten einen Vertrag über die Versorgung des Gebäudes. Der Anbieter errichtete eine zentrale Wärmeversorgungsanlage, die in seinem Eigentum blieb. Nach der Umstellung verlangte die Vermieterin monatliche Heizkostenvorauszahlungen und rechnete für die Jahre 2017 bis 2020 Wärmekosten ab. Diese Abrechnungen enthielten nach den Feststellungen der Gerichte sämtliche Contractingkosten. Die Mieter wandten sich gegen die Nachforderungen.
Im Mittelpunkt steht Paragraf 556c BGB. Die Vorschrift regelt, wann Vermieter nach einer Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung die Kosten als Betriebskosten weitergeben dürfen. Das gilt aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Der Mieter muss die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser bereits vor der Umstellung getragen haben. Außerdem muss die Wärme effizienter aus einer neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert werden. Zusätzlich dürfen die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten der bisherigen Eigenversorgung nicht übersteigen.
Diese Kostenneutralität ist ein zentraler Schutzmechanismus. Sie soll verhindern, dass Mieter durch den Wechsel auf Contracting höhere Betriebskosten tragen müssen, nur weil der Vermieter die Wärmeversorgung auslagert. Der BGH stellte nun klar: Diese Regel greift nicht, wenn die Mieter vorher gar keine Heiz- und Warmwasserkosten als Betriebskosten an den Vermieter gezahlt haben, sondern sich selbst versorgten und ihre Stromkosten direkt beim Energieversorger beglichen.
Der Bundesgerichtshof lehnte auch eine entsprechende Anwendung von Paragraf 556c BGB ab. Dafür müsste es eine unbeabsichtigte Lücke im Gesetz geben. Eine solche Lücke sah der BGH nicht. Nach seiner Auslegung knüpft die gesetzliche Regelung bewusst daran an, dass Mieter bereits vor der Umstellung Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser schuldeten. Der Gesetzgeber habe damit nicht alle denkbaren Umstellungsfälle erfasst, sondern vor allem den Regelfall, in dem Wärme schon zuvor als Betriebskosten abgerechnet wurde.
Für Vermieter bedeutet das: Wer Wohnungen von einer Selbstversorgung der Mieter auf Wärmecontracting umstellt, kann sich nicht automatisch auf Paragraf 556c BGB stützen. Es reicht auch nicht, dass die neue Wärmeversorgung moderner oder komfortabler ist. Entscheidend bleibt, ob es eine belastbare mietvertragliche Grundlage oder eine wirksame spätere Vereinbarung über die Umlage der konkreten Kosten gibt.
Das Urteil bedeutet nicht, dass Vermieter in solchen Fällen überhaupt keine Wärmekosten abrechnen dürfen. Der BGH hält zumindest die Umlage solcher Kosten für möglich, die auch angefallen wären, wenn der Vermieter selbst eine zentrale Wärmeversorgung betrieben hätte. Anders ist die Lage bei den weitergehenden Contractingkosten, also insbesondere bei kalkulatorischen Bestandteilen des Wärmelieferanten. Ob auch diese vollständig umlagefähig sind, hängt vom Einzelfall ab.
Eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag kann eine Grundlage sein. Möglich ist nach den Entscheidungsgründen auch eine spätere Vereinbarung. Diese kann unter bestimmten Umständen stillschweigend zustande kommen, etwa wenn der Vermieter die neuen Heizkosten ankündigt, Vorauszahlungen verlangt und der Mieter diese zahlt. Allein eine abweichende Betriebskostenabrechnung genügt dafür aber nicht automatisch. Es kommt darauf an, was aus Sicht eines objektiven Mieters tatsächlich vereinbart wurde und ob die Information des Vermieters die vollständige Umlage der Contractingkosten erkennen ließ.
Mieter sollten bei neuen oder stark veränderten Heizkostenabrechnungen genau prüfen, ob die Wohnung früher durch eine vom Vermieter betriebene Anlage versorgt wurde oder ob sie sich selbst über Strom, Gastherme, Boiler oder Durchlauferhitzer versorgt haben. Wichtig ist auch, ob der Mietvertrag die Umlage von Wärmelieferungskosten, Fernwärme, Nahwärme oder Contractingkosten ausdrücklich umfasst. Allgemeine Formulierungen reichen nicht in jedem Fall aus, wenn sie die konkrete Versorgungsart nicht erfassen.
Besonders aufmerksam sollten Mieter werden, wenn in der Abrechnung Kosten eines externen Wärmelieferanten enthalten sind. Dann stellt sich die Frage, ob nur Verbrauchs- und Betriebskosten abgerechnet wurden oder ob auch kalkulatorische Kosten für Investitionen, Instandhaltung, Kapital, Abschreibung und Gewinn enthalten sind. Solche Bestandteile können rechtlich anders zu bewerten sein als reine Energiekosten.
Mieter können aus dem Urteil vor allem Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung ableiten, wenn Wärmelieferungskosten ohne ausreichende Grundlage angesetzt wurden. Je nach Fall können sie eine Korrektur der Abrechnung verlangen, Nachforderungen zurückweisen oder bereits gezahlte Beträge zurückfordern. Das gilt vor allem dann, wenn weder der Mietvertrag noch eine spätere wirksame Vereinbarung die Umlage der konkreten Contractingkosten tragen.
Dabei sind Fristen wichtig. Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung müssen grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung erhoben werden. Wer diese Frist versäumt, kann mit Einwendungen ausgeschlossen sein. Das zeigte auch eines der BGH-Verfahren, in dem der Mieter eine Abrechnung nicht rechtzeitig beanstandet hatte. Mieter sollten daher nicht nur die Höhe der Heizkosten prüfen, sondern auch rechtzeitig schriftlich widersprechen und Belegeinsicht verlangen.
Für Vermieter erhöht das Urteil den Prüfungsbedarf vor einer Umstellung auf Wärmecontracting. Sie müssen klären, welche Heizkostenregelung im Mietvertrag steht, ob Paragraf 556c BGB überhaupt anwendbar ist und ob die gesetzliche Kostenneutralität eingehalten werden muss. Bei Selbstversorgern reicht der bloße Hinweis auf eine neue Heizungsanlage nicht aus, um sämtliche Contractingkosten rechtssicher umzulegen.
Das Urteil schafft damit keine Blockade für moderne Wärmeversorgung. Es verlangt aber eine saubere rechtliche Grundlage. Wer Kosten aus einem Wärmecontracting-Vertrag auf Mieter übertragen will, muss transparent machen, welche Kosten künftig entstehen und woraus sich die Umlagepflicht ergibt. Für Mieter ist die Entscheidung ein Hinweis, Heizkostenabrechnungen nach einer Umstellung besonders sorgfältig zu prüfen.
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