Die schwarz-rote Bundesregierung aus Union und SPD hat sich am 30. April 2026 auf ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz geeinigt. Das Gesetz soll die umstrittene Heizdebatte der vergangenen Jahre beenden und gleichzeitig Mieterinnen und Mieter vor steigenden Nebenkosten schützen. Kern der Einigung: Vermieter müssen sich künftig an den Kosten fossiler Heizungen beteiligen – ein Paradigmenwechsel in der deutschen Wohnungspolitik.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz gilt als Nachfolger des heftig umstrittenen GEG-Heizungsgesetzes aus der Ampel-Ära. Während das alte Gesetz vor allem auf ein schnelles Verbot von Gas- und Ölheizungen setzte, verfolgt die neue Koalition einen anderen Ansatz: die schrittweise Verteuerung fossiler Energie über eine Kostenteilung zwischen Vermietern und Mietern.
Das Herzstück der Einigung ist die sogenannte Kostenbremse. Sie sieht vor, dass Vermieter bei fossilen Heizungen einen Teil der gestiegenen Nebenkosten selbst tragen müssen. Konkret geht es um CO2-Abgaben, Netzentgelte und Biogaskosten, die in den vergangenen Jahren für Mieter erheblich gestiegen waren.
SPD-Fraktionschef Matthias Miersch betonte, dass die Kostenrisiken für Mieterinnen und Mieter durch das neue Gesetz halbiert werden. Wer zur Miete in einem schlecht gedämmten Haus mit alter Gasheizung lebt, soll künftig nicht mehr allein für die Folgekosten der fossilen Energie aufkommen. Diese Regelung gilt für alle bestehenden und künftigen Mietverhältnisse, sofern nach einem Heizungstausch weiter fossil geheizt wird.
Für Vermieter mit besonders niedrigen Mieten sieht das Gesetz eine Härtefallklausel vor. Georg Hoffmann (CSU) erklärte, damit wolle man verhindern, dass kleinere Vermieter durch die neue Regelung in wirtschaftliche Not geraten.
Eine der meistdiskutierten Maßnahmen aus der Ampel-Zeit fällt mit dem neuen Gesetz weg: die 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht beim Einbau neuer Heizungen. Bislang sollte jede neue Heizanlage zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Diese Vorgabe wird mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz gestrichen.
Damit sind neue Gasheizungen in Deutschland weiter erlaubt. CDU-Politiker Jan-Peter Spahn begrüßte das ausdrücklich und sprach davon, dass Habecks Heizungsgesetz damit faktisch abgeschafft werde. Die Union hatte die 65-Prozent-Regelung stets als Eingriff in die Eigentumsrechte abgelehnt.
Allerdings: Neue Gasheizungen dürfen nur noch eingebaut werden, wenn sie technisch so ausgelegt sind, dass sie später auch mit wachsenden Biogasanteilen betrieben werden können. Damit bereitet das Gesetz den Weg für die sogenannte Bio-Treppe.
Als zentrales Instrument zur Dekarbonisierung setzt das Gebäudemodernisierungsgesetz auf eine schrittweise Erhöhung des Biogasanteils in bestehenden Gasheizungen. Ab 2028 gilt eine Grüngasquote: Gasversorger müssen ihrem Produkt einen wachsenden Anteil erneuerbarer Gase beimischen. Bis 2040 soll dieser Anteil in vier Stufen – der sogenannten Bio-Treppe – erheblich steigen.
Ab Januar 2029 greift außerdem eine Pflicht für neue Gasheizungen, einen wachsenden Bio-Anteil zu verbrennen. Die Bio-Treppe soll sicherstellen, dass das Gasnetz schrittweise dekarbonisiert wird, ohne dass Eigentümer sofort eine neue Heizanlage einbauen müssen. Bundesministerin Simone Hubig (SPD) sprach von einem guten Kompromiss, der sowohl Klimaziele als auch wirtschaftliche Realitäten berücksichtige.
Die Milliarden-Förderung für den freiwilligen Heizungstausch bleibt bestehen und soll Eigentümer animieren, auf Wärmepumpen oder andere erneuerbare Systeme umzusteigen.
Nicht alle sind von der Einigung überzeugt. Umwelt- und Klimaverbände übten scharfe Kritik. Sie sehen in der Abschaffung der 65-Prozent-Regelung ein Geschenk an die Gaslobby und befürchten, dass Deutschland seine Klimaziele im Gebäudesektor verfehlen wird. Der Gebäudesektor gehört zu den größten CO2-Verursachern in Deutschland – rund 35 Prozent des gesamten Energieverbrauchs entfallen auf Heizung und Warmwasser.
Wer hier keine klaren Vorgaben für den Umstieg auf erneuerbare Energien macht, riskiert nach Ansicht der Kritiker, die Klimaziele für 2030 und 2045 zu verfehlen. Grüne und Linke warfen der Koalition vor, eine echte Energiewende im Gebäudebereich zu verhindern und vor allem den Gasversorgern Planungssicherheit zu geben, statt für klare Perspektiven für Mieterinnen und Mieter zu sorgen.
Das Kabinett soll das Gebäudemodernisierungsgesetz noch im Jahr 2026 beschließen. Anschließend muss es Bundestag und Bundesrat passieren. Für Mieterinnen und Mieter mit fossilen Heizungen bedeutet die Einigung zunächst: Entlastung ist in Sicht, aber noch nicht sofort. Bis das Gesetz in Kraft tritt, gelten die bisherigen Nebenkostenregeln weiter.
Vermieter sollten sich dennoch zeitnah über die neuen Pflichten informieren, um spätere Nachzahlungsansprüche zu vermeiden. Mehr zu verwandten Themen: Nebenkosten 2026 und Mieterrechte bei der Betriebskostenabrechnung, Wärme für Westfalen – Warum Erdgas in der Region eine Rolle spielt sowie Nicht alles neu, aber vieles – Koalition stellt politische Weichen.
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