Die Mietrechtsreform 2026 nimmt konkrete Formen an. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) hat den Referentenentwurf am 8. Februar 2026 offiziell an Länder und Verbände verschickt. Das Vorhaben ist im Koalitionsvertrag zwischen CDU/CSU und SPD fest verankert und soll Mietern in angespannten Wohnungsmärkten spürbare Erleichterungen bringen. Der Entwurf umfasst mehrere Regelungsbereiche: von der Kappung von Indexmieten über die Begrenzung von Möblierungszuschlägen bis hin zu erweiterten Schutzrechten bei Kündigungen.
Eines der zentralen Elemente des Reformentwurfs ist eine Kappung von Indexmieterhöhungen. Laut Entwurf sollen Indexmieten in angespannten Märkten künftig auf maximal 3,5 Prozent pro Jahr begrenzt werden. Bisher konnten Vermieter die Miete bei Indexmietverträgen unbegrenzt an die Inflationsrate koppeln, was in den vergangenen Jahren zu teils sehr hohen Erhöhungen geführt hatte. Diese Regelung würde Millionen Haushalte in Großstädten direkt betreffen, die entsprechende Vertragsklauseln haben.
Gleichzeitig soll ein bekanntes Schlupfloch geschlossen werden: Kurzzeitmietverträge sollen auf maximal sechs Monate begrenzt werden. Aufeinanderfolgende Verträge sollen dabei zusammengerechnet werden, um sogenannte Kettenmodelle zu unterbinden. Mit solchen Konstrukten konnten Vermieter bislang die Mietpreisbremse systematisch umgehen, indem sie formal neue Mietverträge abschlossen, anstatt bestehende zu verlängern.
Auch bei möblierten Wohnungen sieht die Mietrechtsreform 2026 klare Einschränkungen vor. Der Möblierungszuschlag soll künftig unaufgefordert offengelegt werden müssen und auf maximal 5 Prozent der Nettokaltmiete begrenzt sein. Hohe Möblierungszuschläge hatten in Städten wie München, Berlin oder Hamburg dazu geführt, dass die Mietpreisbremse faktisch ausgehöhlt wurde. Vermieter konnten bislang über diesen Weg deutlich höhere Mieten verlangen, ohne die gesetzlichen Grenzen formal zu verletzen. Auch in Münster forderte die SPD bereits strengere Regeln für möblierte Apartments, bevor die Reform in Berlin Fahrt aufnahm.
Ein weiterer Punkt betrifft Mieter in finanziellen Engpässen. Die sogenannte Schonfristzahlung soll laut Entwurf auf ordentliche Kündigungen ausgeweitet werden. Wer eine Kündigung wegen Mietrückständen erhält, könnte demnach durch vollständige Nachzahlung die Kündigung einmalig abwenden. Bisher galt diese Möglichkeit nur bei außerordentlichen, also fristlosen Kündigungen. Für viele Mieter könnte das ein wichtiges Sicherheitsnetz darstellen – besonders in Zeiten steigender Lebenshaltungskosten, in denen auch einige Wochen Zahlungsverzug existenzielle Folgen haben können.
Die Mietrechtsreform ergänzt ein bereits bestehendes Schutzinstrument: die Mietpreisbremse. Das Bundesverfassungsgericht bestätigte am 8. Januar 2026 deren Verfassungsmäßigkeit ausdrücklich. Der Bundestag hatte die Regelung bereits 2025 bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. In angespannten Märkten darf die Miete bei Neuvermietungen die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent überschreiten. Wie stark die Mieten in Münster zuletzt gestiegen sind, zeigt, wie notwendig diese Instrumente aus Mietersicht sind.
Wann die Reform konkret in Kraft tritt, bleibt offen. Justizministerin Hubig strebt eine Verabschiedung durch den Bundestag noch im Jahr 2026 an, möglichst vor der Sommerpause. Ein Inkrafttreten vor Herbst 2026 gilt jedoch als unwahrscheinlich, da der parlamentarische Beratungsprozess Zeit braucht. Vermieterverbände und Teile der Union haben bereits Bedenken wegen möglicher Auswirkungen auf private Eigentümer angemeldet. Der weitere Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens bleibt abzuwarten. Mieter und Vermieter sollten die Beratungen im Bundestag in den kommenden Monaten verfolgen.
Quellen: BMJV, ZDF heute, Handelsblatt, KPMG-Law, Gevestor, Anwalt.de, Bundestag.de
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