Millionen Mieterinnen und Mieter in Deutschland erhalten gerade ihre Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2025. Und viele erleben eine böse Überraschung: Die Abrechnungen fallen deutlich höher aus als erwartet. Doch was steckt dahinter – und welche Rechte haben Mieter, wenn die Nachzahlung saftig ist? Ein Überblick über alles Wichtige rund um Nebenkosten 2026.
Die sogenannte Betriebskostenabrechnung ist die formale Bezeichnung für das, was im Volksmund schlicht „Nebenkostenabrechnung“ heißt. Vermieter müssen diese einmal jährlich erstellen und dem Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen. Für das Abrechnungsjahr 2025 gilt: Die Abrechnung muss spätestens bis zum 31. Dezember 2026 beim Mieter eingegangen sein. Wer die Frist verpasst, verliert den Anspruch auf Nachzahlungen – ein wichtiges Recht, das Mieter kennen sollten.
Nicht alle Kosten, die ein Vermieter hat, dürfen auf die Mieter umgelegt werden. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) legt genau fest, welche Posten zulässig sind. Zu den typischen umlagefähigen Nebenkosten gehören:
Heizung und Warmwasser: Dies ist meist der größte Posten. Seit 2023 gilt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz: Die CO2-Abgabe auf fossile Heizstoffe wird anteilig zwischen Vermieter und Mieter geteilt. Wie viel der Vermieter zahlt, hängt vom energetischen Zustand des Gebäudes ab – bei schlecht gedämmten Häusern trägt der Vermieter bis zu 95 Prozent der CO2-Kosten. Mit der CO2-Preiserhöhung auf 55 Euro pro Tonne in 2025 steigen diese Kosten weiter.
Wasser und Abwasser: Kaltwasser, Abwassergebühren und ggf. Kosten für die Wasseruhr sind umlagefähig. Wichtig: Nur der tatsächliche Verbrauch darf berechnet werden – eine pauschale Umlage ohne Verbrauchsmessung ist problematisch.
Müllabfuhr und Straßenreinigung: Die kommunalen Gebühren für Abfallentsorgung und Straßenreinigung dürfen vollständig umgelegt werden. In vielen Städten sind diese Gebühren in den letzten Jahren deutlich gestiegen.
Hausmeister und Gemeinschaftsstrom: Kosten für den Hauswart sowie Strom für Treppenhausbeleuchtung und gemeinsam genutzte Anlagen sind ebenfalls zulässig. Nicht umlagefähig sind hingegen Reparatur- und Instandhaltungskosten – diese trägt allein der Vermieter.
Mieter sollten außerdem wissen: Die Grundsteuer darf als Betriebskosten ebenfalls auf Mieter umgelegt werden. In Münster ist das ein sensibles Thema, da die Stadt in den vergangenen Jahren den Hebesatz mehrfach angepasst hat, was sich direkt in den Nebenkostenabrechnungen niederschlägt.
Wer eine hohe Nachzahlungsforderung erhält, sollte die Abrechnung sorgfältig prüfen – denn Fehler sind häufig. Laut verschiedenen Mietervereinen enthält jede zweite Nebenkostenabrechnung mindestens einen Fehler zulasten der Mieter.
Schritt 1 – Formale Prüfung: Die Abrechnung muss den Abrechnungszeitraum, die Gesamtkosten, den Verteilungsschlüssel, den Anteil des Mieters und die bereits geleisteten Vorauszahlungen ausweisen. Fehlt ein dieser Punkte, ist die Abrechnung formell unwirksam.
Schritt 2 – Belegeinsicht: Mieter haben das Recht, sämtliche Originalbelege einzusehen, auf denen die Abrechnung basiert. Dieses Recht muss innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung geltend gemacht werden. Beim Vermieter einen Termin zur Belegeinsicht anfordern – und dabei alle Rechnungen, Verträge und Zählerprotokolle prüfen.
Schritt 3 – Widerspruch: Wer Fehler findet, sollte innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung schriftlich widersprechen. Dieser Zeitraum ist eine Ausschlussfrist – wer zu spät reagiert, verliert seine Einwände.
Relevant wird das auch für Mieter in Mehrparteienhäusern, die etwa von der Wallbox-Förderung 2026 profitieren möchten: Kosten und Einsparungen aus gemeinschaftlichen Gebäudeinstallationen können sich auf die Nebenkosten auswirken – Mieter sollten genau prüfen, welche Positionen neu auftauchen.
Der Mieterbund empfiehlt grundsätzlich, bei Unsicherheiten einen lokalen Mieterverein aufzusuchen. Die Mitgliederberatung kann helfen, überhöhte Forderungen zu identifizieren und rechtlich korrekt zu widersprechen. Wer gut informiert ist, spart oft erhebliche Summen – denn gerade in Zeiten steigender Energiepreise und CO2-Abgaben kann eine korrekte Abrechnung schnell mehrere Hundert Euro Unterschied machen.
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